Chung cư hiện nay là một trong các loại nhà ở phổ biến khi mà diện tích đất ngày càng khan hiếm, giá cả tăng cao thì đây là một lựa chọn hợp lý cho người dân khi muốn sở hữu nhà ở. Thay vì xây dựng nhà ở riêng lẻ trên đất thì người dân thường mua các căn hộ chung cư theo dự án của các chủ đầu tư kể từ khi dự án lên kế hoạch và sau đó đi vào xây dựng. Với các căn hộ chung cư này, việc cấp giấy chứng nhận sẽ được thực hiện sau khi bàn giao nhà cho người mua và người mua sẽ thực hiện việc này. Theo đó thì khi mua nhà chung cư thì sẽ được cấp loại sổ nào? Thủ tục xin cấp ra sao? Sau đây xin mời bạn đọc tham khảo bài viết “Nhà chung cư được cấp sổ gì?” của Luật sư Huế chúng tôi, mong rằng sẽ giúp ích cho bạn.
Thế nào là nhà chung cư?
Nhà chung cư là nhà trong đó có nhiều căn hộ riêng biệt, độc lập với nhau nhưng có những phần diện tích hoặc trang thiết bị sử dụng chung.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014:
“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu của chủ nhà hoặc là sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu những căn hộ độc lập trong nhà chung cư đó. Phần diện tích chung này là phần sở hữu không thể phân chia.
Mọi người đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc sử dụng phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư.
Nhà chung cư được cấp sổ gì?
Như chúng ta đã biết, thông thường khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà ở thì ta sẽ được cấp một tờ bìa tên “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Tùy từng giai đoạn mà loại giấy tờ này sẽ có màu sắc khác nhau như màu đỏ, màu hồng và thường được người dân gọi với cái tên là sổ đỏ, sổ hồng tùy theo màu sắc của sổ.
Căn cứ Điều 9 Luật Nhà ở 2014, khi đủ điều kiện, người mua nhà chung cư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận) theo mẫu chung được ban hành, sử dụng thống nhất trong cả nước.
Theo đó, mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tên gọi của chứng thư pháp lý mà Nhà nước dùng để công nhận quyền sở hữu hợp pháp căn hộ chung cư cho người sở hữu. Mẫu giấy này có hình thức, nội dung được quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT và có một số đặc điểm cơ bản như sau:
Giấy chứng nhận gồm có 4 trang với trang bìa có màu hồng cánh sen in nền hoa văn trống đồng, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành mẫu. Sổ đỏ hay sổ hồng chính là những tên gọi khác của giấy chứng nhận.
Về bản chất pháp lý, sổ đỏ, sổ hồng, giấy chứng nhận đều là loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, chủ sở hữu công trình khác gắn liền với đất được Nhà nước công nhận quyền;
- Trang 1 của giấy chứng nhận thể hiện thông tin của người sử dụng đất, người sở hữu tài sản trên đất (trong đó có người sở hữu căn hộ chung cư), số phát hành giấy chứng nhận (là dãy số gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen), dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Trang 2 của giấy chứng nhận thể hiện thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm, ghi chú, ngày tháng năm cấp giấy chứng nhận, cơ quan ký cấp giấy chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận;
- Trang 3 của giấy chứng nhận thể hiện thông tin về sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở mục III của giấy chứng nhận và những thông tin thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận tại mục IV của giấy chứng nhận;
- Trang 4 của giấy chứng nhận thể hiện những thông tin thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận tại mục IV của giấy chứng nhận (nội dung thay đổi và căn cứ pháp lý, xác nhận của cơ quan có thẩm quyền, mã vạch);
- Trang bổ sung giấy chứng nhận là trang được cấp thêm khi đã hết chỗ ghi thông tin tại trang 4 của giấy chứng nhận. Trang bổ sung giấy chứng nhận có kích thước giống như các trang còn lại và có thông tin về số hiệu thửa đất, số phát hành giấy chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận và mục IV. Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận như trang 4 của giấy chứng nhận;
Thủ tục cấp sổ cho nhà chung cư
Điều kiện cấp sổ
Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì chủ sở hữu và mảnh đất/nhà ở cần đáp ứng các quy định pháp luật về điều kiện cấp cũng như thủ tục cấp. Điều kiện để được cấp rất quan trọng vì trong nhiều trường hợp, chủ sở hữu chỉ không đảm bảo một trong các điều kiện theo quy định thì cũng không được công nhận.
Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định nhà ở, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn).
Điều 9 Luật này cũng quy định: “Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, người mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán. Trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.”
Đối chiếu với trường hợp nêu trên, khi chủ đầu tư xây dựng đúng theo quy định và việc mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư là hợp pháp, đồng thời khách hàng đã thanh toán đủ số tiền mua nhà thì hoàn toàn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Bên cạnh đó, Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”. Do đó, khi gặp khó khăn khi thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư giải thích và hỗ trợ thực hiện.
Hồ sơ, thủ tục cấp sổ cho nhà chung cư
Theo quy định tại Điều 1 Thông tư của Bộ Xây dựng số 01/2009/TT-BXD ngày 25/2/2009 quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở; thì bên bán có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bên mua căn hộ nhà chung cư, và làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu khi mua căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng.
Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư bao gồm hồ sơ cơ sở và hồ sơ từng căn hộ nhà chung cư.
Ngoài hồ sơ cơ sở, trong thời gian 30 ngày kể từ khi các chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu phần sở hữu riêng hoàn thành thanh toán tiền mua theo hợp đồng mua bán, bên bán phải hoàn thành và nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận hồ sơ của từng căn hộ, theo đó, bên mua phải giao cho bên bán các giấy tờ sau:
– Đơn đề nghị cấp mới giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo mẫu) có chữ ký của bên mua căn hộ và xác nhận của bên bán;
– Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư hoặc phần sở hữu riêng do hai bên ký kết; biên bản bàn giao, thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư hoặc phần sở hữu riêng nhà chung cư và biên lai thu các khoản nghĩa vụ tài chính của Bên mua liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận. Trường hợp bên mua tự thực hiện việc nộp nghĩa vụ tài chính thì giao biên lai này cho bên bán để đưa vào hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận;
Trong trường hợp người mua căn hộ nhà chung cư đã thanh toán hết tiền mua nhà trước thời điểm lập hồ sơ cơ sở thì hồ sơ cơ sở và hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận từng căn hộ được lập và nộp đồng thời cho cơ quan cấp giấy chứng nhận.
Cơ quan cấp giấy chứng nhận có trách nhiệm hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận cho chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Lệ phí cấp sổ cho nhà chung cư
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu cho căn hộ nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Điều 49 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006, tức là không quá 100.000 đồng một giấy đối với cá nhân, không quá 500.000 đồng một giấy đối với tổ chức đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu đối với nhà ở.
Thời gian cấp sổ cho nhà chung cư
Từ ngày 3/3, theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định thi hành Luật Đất đai, thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất; tách thửa, hợp thửa đất, thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý tối đa là 15 ngày.
Khuyến nghị
Với đội ngũ nhân viên là các luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý của Luật sư Huế, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện về vấn đề pháp lý, đảm bảo chuyên môn và kinh nghiệm thực tế. Ngoài tư vấn online 24/7, chúng tôi có tư vấn trực tiếp tại các trụ sở Hà Nội, Hồ Chí Minh, Bắc Giang.
Thông tin liên hệ
Luật Sư Huế đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Nhà chung cư được cấp sổ gì?”. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến dịch vụ thành lập công ty hay các dịch vụ pháp lý khác. Hãy liên hệ cho chúng tôi để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Mời bạn xem thêm
- Dịch vụ tư vấn, soạn thảo Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất tại Huế
- Dịch vụ nhận cha mẹ con có yếu tố nước ngoài tại Huế trọn gói năm 2023
- Dịch vụ ly hôn khi vợ ở nước ngoài của Luật sư Huế
Câu hỏi thường gặp
Mặc dù trên thực tế Sổ hồng thường ghi thời hạn là 50 năm (phụ thuộc theo dự án chung cư) nhưng pháp luật không ấn định Sổ hồng có giá trị bao nhiêu lâu. Giá trị của Sổ hồng phụ thuộc vào thời hạn sử dụng chung cư.
Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 quy định thời hạn sử dụng chung cư như sau:
“Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.”.
Ngoài ra, khi chung cư hết niên hạn sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ tiến hành kiểm định:
– Nếu nhà chung cư bảo đảm chất lượng và bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu chung cư được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định.
– Nếu nhà chung cư có nguy cơ sập đổ, bị hư hỏng nặng, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì ban hành kết luận kiểm định và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu căn hộ:
+ Trường hợp khu đất có nhà chung cư phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng nhà chung cư mới.
+ Trường hợp khu đất nhà chung cư không phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu chung cư phải bàn giao chung cư cho cơ quan có thẩm quyền tiến hành phá dỡ và xây dựng công trình khác.
Các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được bố trí nhà ở tái định cư.
Chung cư chưa có Sổ hồng có bán được không?
Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:
“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;…”.
Như vậy, theo quy định trên thì nhà chung cư phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì mới được phép thực hiện giao dịch mua bán.
Tuy nhiên, vẫn có trường hợp được bán chung cư theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư (bản chất là thế chỗ trong hợp đồng); nội dung này được quy định tại khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 như sau:
“Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.”.
Như vậy, chỉ được bán chung cư theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư với điều kiện chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho nhà chung cư.