Mỗi tỉnh thành trên đất nước đều có quy định riêng về hạn mức công nhận đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và điều kiện thực tế tại địa phương cho phù hợp, Theo đó người dân sẽ chỉ được công nhận diện tích đất ở trong hạn mức mà pháp luật cho phép, phần diện tích đất vượt hạn mức sẽ được công nhận với mục đích sử dụng đất khác. Nếu muốn diện tích đất vượt hạn mức được công nhận đất ở thì cần phải thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vậy chuyể mục đuchs sử dụng đất ở vượt hạn mức như thế nào? Hồ sơ, trình ự thực hiện ra sao? Chi phí chuyển mục đích sđất ở vượt hạn mức là bao nhiêu?Và để giải đáp vấn đề này, Luật sư Huế xin giới thiệu tới bạn đọc bài viết “Chuyển mục đích đất ở vượt hạn mức tại Huế”. Mời bạn đọc cùng tham khảo.
Đất ở vượt hạn mức là gì?
Trước khi tìm hiểu về hạn mức công nhận đất ở hay như thế nào là vượt hạn mức công nhận đất ở thì ta cùng đi tìm hiểu xem như thế nào được gọi là đất ở. Đất ở là khái niệm được quy định và nhắc tới rất nhiều trong các quy định pháp luật về đất đai và là một loại đất phổ biến được sử dụng hiện nay đối với người sử dụng đất căn cứ vào mục đích sử dụng của loại đất này so với các loại đất khác.
Khái niệm về đất ở theo quy định tại 2.1 “đất ở” tại Mục I Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 28/2014/TT-BTNMT như sau:
“Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
Trường hợp đất ở có kết hợp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (kể cả nhà chung cư có mục đích hỗn hợp) thì ngoài việc thống kê theo mục đích đất ở phải thống kê cả mục đích phụ là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.”
Như vậy đất ở là loại đất được dùng để:
- Xây dựng nhà ở
- Công trình phục vụ đời sống
- Đất vườn, ao gắn với nhà ở trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư
Còn về khái niệm hạn mức công nhận đất ở, mặc dù trong các văn bản quyphạm háp luật về đất đai không nhắc tới nhưng ta có thể hiểu Hạn mức công nhận đất ở được hiểu là diện tích tối đa được xác định là đất ở và người sử dụng đất có quyền, nghĩa vụ khi sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật. Nếu ngoài hạn mức (vượt hạn mức đất ở) thì được công nhận với mục đích sử dụng khác. Do đó đất ở vượt hạn mức là phần diện tích đất vượt quá hạn mức công nhận đất ở.
UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình (theo điểm a khoản 4 Điều 103 Luật Đất đai 2013).
Có được chuyển mục đích đất ở vượt hạn mức tại Huế?
Hạn mức chuyển đổi mục đích sử dụng đất được hiểu là diện tích đất tối đa mà người sử dụng đất có thể được cho phép chuyển mục đích theo quy định của pháp luật. Người sử dụng đất khi có đủ điều kiện để xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ được nhà nước cho phép và công nhận việc chuyển mục đích sử dụng đất trong một hạn mức theo quy định. Theo đó đối với phần đất không được công nhận là đất ở do vượt hạn mức công nhận thì người sử dụng đất cần thực hiên thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng với phần đất này.
Hiện nay, theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất là bao nhiêu. Do vậy, việc được phép chuyển bao nhiêu diện tích đất sẽ căn cứ dựa trên kế hoạch sử dụng đất ở tại địa phương nơi có đất sao cho phù hợp, chứ không có quy định định mức chuyển rõ ràng.
Do vậy, tùy theo nhu cầu của người sử dụng đất có thể chuyển diện tích mong muốn sang loại đất khác và tiến hành thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Điều kiện chuyển đổi đất ở vượt hạn mức tại Huế
Theo quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Như vậy, căn cứ vào quy định và thực tế triển khai của cơ quan có thẩm quyền thì điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Quy hoạch sử dụng đất: Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch nơi có đất, tùy thuộc vào loại đất chuyển đổi mục đích sử dụng có nằm trong quy hoạch của cơ quan nhà nước hay không. Ví dụ muốn chuyển đổi sang đất thổ cư (đất ở) thì quy hoạch khu vực đó phải là quy hoạch đất ở, khu dân cư, điểm dân cư, đất hỗn hợp trong đó có đất ở.
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt: Thể hiện qua việc Ủy ban nhân dân cấp huyện triển khai chuyển mục đích sử dụng đất của từng diện tích thửa đất cụ thể trong năm đó. Thông thường hàng năm Ủy ban nhân dân cấp huyện ở các địa phương sẽ thông báo để người dân đăng ký nhu cầu chuyển mục đích của mình trong năm đó hoặc năm tiếp theo để làm cơ sở nắm diện tích chuyển mục đích và hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất của tổ chức, cá nhân. Do đó người dân cần theo dõi và đăng ký nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trong năm đó hoặc trong năm tiếp theo…
- Nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất: Thể hiện trong đơn xin và hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất nộp tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là diện tích muốn chuyển đổi là bao nhiêu, ở vị trí nào, chuyển đổi từ loại đất nào sang loại đất nào…
Chuyển mục đích đất ở vượt hạn mức tại Huế như thế nào?
Trong trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất của gia đình tuy nhiên diện tích đất thực tế vượt mức diện tích đất ở được công nhận thì phần diện tích đất vuowjt hạn mức sẽ được công nhận với mục đích sử dụng khác. Do đó để diện tích vượt hạn mức đó được công nhận là đất ở thì bạn phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đó sang đất ở. Khi chuyển mục đích sử dụng đất bạn cần chú ý tới những vấn dề sau:
Hồ sơ chuyển mục đích đất ở vượt hạn mức tại Huế
Do đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nên theo quy định pháp luật đất đai, muốn chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải xin phép và được chấp thuận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất sang ở cần chuẩn bị các tài liệu hồ sơ để xin phép cơ quan nhà nước cho phép việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Cụ thể:
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trình tự, thủ tục chuyển mục đích đất ở vượt hạn mức tại Huế
Khi chuẩn bị các điều kiện cần thiết cho việc chuyển mục đích sử dụng đất ở, chuẩn bị các giấy tờ để xin phép việc chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất cần đến cơ quan có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục để xin phép việc chuyển mục đích sử dụng đất của mình.Thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ như trên để nộp cho cơ quan có thẩm quyền xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất muốn chuyển đổi để được giải quyết theo thẩm quyền.
Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất). Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 3 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).
Bước 4: Nhận kết quả
Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Chi phí chuyển mục đích đất ở vượt hạn mức tại Huế
Khi xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất cũng cần nộp các khoản phí, lệ phí và bên cạnh đó là tiền sử dụng đất do việc chuyển mục đích sử dụng đất của họ. Số tiền này sẽ phụ thuộc vào loại đất trước và sau khi chuyển mục đích sử dụng và diện tích đất chuyển mục đích sử dụng.
Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng như sau:
Thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch đối với trường hợp:
- Người sử dụng đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở chuyển sang làm đất ở;
- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 tách thành các thửa riêng sang đất ở;
- Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Thu tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch đối với trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.
Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất nếu người sử dụng đất đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở.
Phải nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Khuyến nghị:
Với đội ngũ nhân viên là các luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý của Luật sư Huế, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện về vấn đề chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư đảm bảo chuyên môn và kinh nghiệm thực tế. Ngoài tư vấn online 24/7, chúng tôi có tư vấn trực tiếp tại các trụ sở Hà Nội, Hồ Chí Minh, Bắc Giang.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Chuyển mục đích đất ở vượt hạn mức tại Huế” của Luật Sư Huế. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ Trích lục quyết định ly hôn cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm
- Dịch vụ tư vấn, soạn thảo Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất tại Huế
- Dịch vụ nhận cha mẹ con có yếu tố nước ngoài tại Huế trọn gói năm 2022
- Dịch vụ ly hôn khi vợ ở nước ngoài của Luật sư Huế
Câu hỏi thường gặp
Theo Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày,
– Được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
– Không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;
– Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;
– Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.
Thời gian thực hiện đồng thời nhiều thủ tục hành chính về đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá tổng thời gian thực hiện các thủ tục đó theo các quy định trên.
Theo Điều 59 Luật đất đai:
-Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
– Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp sau đây:
Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;