Chúng ta thường nghe người dân nhắc đến đất 50 năm, đất sổ đỏ 50 năm hay việc chuyển đất 50 năm lên đất thổ cư. Đất 50 năm có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và được sử dụng vào mục đích trồng cây, trồng rừng, thương mại hay sản xuất kinh doanh,…Vậy khái niệm đất 50 năm được hiểu như thế nào? Các quy định của pháp luật về đất 50 năm là gì? Đất 50 năm có tách thửa được không? Có được chuyển nhượng đất thuế 50 năm? Để giải đáp vấn đề này, Luật sư Huế xin giới thiệu tới bạn đọc bài viết “Đất 50 năm có tách thửa được không?”. Mời bạn đọc cùng tham khảo.
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai năm 2013,
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP
Đất 50 năm là gì?
Trong các văn bản pháp luật về đất đai không có quy định nào về khái niệm “đất 50 năm”. Đất 50 năm là từ ngữ mà người dân dùng để chỉ loại đất có thời hạn sử dụng 50 năm. Điều đó cũng có nghĩa là đây là mảnh đất mà người sử dụng đất được Nhà nước cho phép chiếm hữu, quản lý và sử dụng trong thời hạn 50 năm.
Căn cứ theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, “đất 50 năm” hay đất có thười hạn sử dụng 50 năm bao gồm các trường hợp sau:
– Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối mà hộ gia đình được Nhà nước giao để sản xuất nông nghiệp.
– Đất trồng cây lâu năm được giao cho hộ gia đình.
– Đất rừng sản xuất được giao cho mỗi hộ gia đình.
– Đất trống, đất đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp.
– Đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê với thời hạn 50 năm.
– Đất được giao/cho thuê cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng cho mục đích thương mại, dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp mà thời hạn giao đất được xác định là 50 năm.
– Đất được giao/cho thuê trong thời hạn 50 năm cho tổ chức sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
– Đất được giao/cho thuê trong thời hạn 50 năm cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư.
Đất 50 năm có tách thửa được không?
Để biết được rằng đất 50 năm có tách thửa được không thì ta cần xem xét về hạn mức đất theo quy định của pháp luật đất đai. Theo đó, chỉ được tách thửa nếu diện tích sau khi tách đảm bảo đủ diện tích tối thiểu.
Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diên tích tối thiểu được tách thửa như sau:
“ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.
Như vậy, khi tách thửa cần đáp ứng điều kiện về diện tích tôi thiểu, không quy định về điều kiện được tách thửa là đất phải thuộc quy hoạch. Để biết về thông tin về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất cụ thể, bạn có thể đến Ủy ban nhân dân cấp xã tại địa phương yêu cầu được cung cấp thông tin. Trong trường hợp cơ quan nhà nước từ chối việc tách thửa với lý do “đất nằm trong quy hoạch”, bạn có quyền làm đơn yêu cầu phía cơ quan nhà nước cung cấp thông tin để giải thích rõ vấn đề trên.
Theo khoản 2,3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 liên quan tới việc sử dụng đất khi có quy hoạch sử dụng đất, nếu diện tích đất nhà bạn đang nằm trong quy hoạch hàng năm thì quyền về sử dụng đất của bạn sẽ bị hạn chế. Nếu đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng hằng năm và cơ quan nhà nước vẫn không có thông báo hoặc quyết định thu hồi phần diện tích này thì bạn vẫn thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó bao gồm quyền được tách thửa và cấp sổ riêng.
Do đó trong trường hợp này cần căn cứ vào quy định của từng địa phương để biết xem việc tách thửa có thể hay không.
Ví dụ việc tách thửa tại Đăk Nông như sau:
Điều 5 Quy định về hạn mức giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất cho các hộ gia đình và cá nhân, diện tích tối thiểu của thửa đất được phép tách thửa đối với tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn tỉnh Đăk Nông ((Ban hành kèm theo Quyết định số 16/2011/QĐ-UBND ngày 21/4/2011 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Đắk Nông), theo đó:
“Điều 5. Quy định về diện tích tối thiểu của thửa đất được phép tách thửa
1. Đất ở:
– Khu vực đô thị: Diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa từ 100 m2 trở lên đối với những nơi địa hình có độ dốc không thuận tiện cho việc xây dựng nhà ở và từ 50 m2 đất ở trở lên đối với những nơi địa hình bằng phẳng, thuận tiện cho việc xây dựng nhà ở.
Ngoài ra, việc tách thửa đất còn đảm bảo điều kiện: Thửa đất được phép tách thửa có chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng tư 5,0 mét trở lên.
– Khu vực nông thôn: Diện tích đất đất ở được phép tách thửa có diện tích từ 120m2 trở lên và cạnh nhỏ nhất của thửa đất có kích thước từ 5,0 mét trở lên tính từ chỉ giới xây dựng.
– Trường hợp, đất thuộc các dự án đã đã được Nhà nước giao đất theo quy hoạch, diện tích tối thiểu của thửa đất được xác định theo quy hoạch chi tiết đã dược cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
2. Đất sản xuất kinh doanh.
Diện tích đất được phép tách thửa phải căn cứ vào diện tích đất được ghi trong Dự án hoặc Phương án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận
3. Đất sản xuất nông nghiệp:
– Khu vực đô thị: Diện tích đất được phép tách thửa có diện tích từ 300m2 trở lên.
– Khu vực nông thôn: Diện tích đất dược phép tách thửa có diện tích từ 1.000m2 trở lên.
4. Trường hợp, việc tách thửa đất từ thửa đất có mục đích sử dụng là đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích đất ở hoặc đất sản xuất kinh doanh thì phải đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1 hoặc khoản 2 Điêu 5 của bản Quy định này. Ngoài ra mục đích sử dụng của thửa đất sau khi được tách thửa phải phù hợp với Quy hoạch sử dụng đất hoặc Quy hoạch xây dựng đô thị ( quy hoạch chi tiết) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trong trường hợp này, cho phép được làm thủ tục tách thửa đồng thời với việc làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
5. Không cho phép tách thửa đối với trường hợp tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 Điều 5 của Quy định này.
6. Cơ quan công chứng, Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn không được làm thủ tục công chứng, chứng thực chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 Điều 5 của Quy định này.
Riêng đối với trường hợp: việc tách thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định để hợp vào với một thửa khác có cùng một mục đích sử dụng, mà thửa đất sau khi được hợp thửa có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu theo quy định, thì cho phép được làm thủ tục tách thửa đồng thời với việc làm thủ tục hợp thửa.”
Giả sử đất 50 năm của bạn là đất được giao để sản xuất nông nghiệp ở nông thôn. Căn cứ vào quy định trên thì diện tích đất dược phép tách thửa có diện tích từ 1.000m2 trở lên. Do đó nếu bạn đáp ứng được điều kiện về diện tích như trên thì đất 50 năm của bạn có thể được tách thửa. Nếu không đủ điều kiện thì không thể tách thửa với đất đó.
Đất thuê 50 năm có được chuyển nhượng không?
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
- Có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp thừa kế;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Do đó để có thể chuyển nhượng đất thì cần phải đáp ứng các điều trên. Với đất thuê 50 năm thì ta sẽ xét các trường hợp sau:
Trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
Căn cứ theo quy định tại Khoản điểm a Khoản 2 Điều 174 Luật đất đai năm 2014 quy định:
Điều 174. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
“1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:
a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật….”
Theo đó nếu đất thuê 50 năm đã trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê thì có quyền chuyển quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 175 Luật đất đai năm 2013:
“Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.”
Như vậy, người thuê đất trả tiền hàng năm không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê của mình cho người khác.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật Sư Huế về nội dung vấn đề ”Đất 50 năm có tách thửa được không?“. Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan tới hồ sơ, thủ tục tạm ngừng kinh doanh hoặc thủ tục giải thể công ty như giải thể công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, dịch vụ yêu cầu hạn chế quyền thăm con… và muốn tham khảo mẫu xin tạm ngừng kinh doanh; hoặc để được tư vấn về các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay tới Luật sư Huế để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Mời liên hệ hotline: 0833102102.
Mời bạn xem thêm
- Dịch vụ tư vấn, soạn thảo Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất tại Huế
- Dịch vụ nhận cha mẹ con có yếu tố nước ngoài tại Huế trọn gói năm 2022
- Dịch vụ ly hôn khi vợ ở nước ngoài của Luật sư Huế
Câu hỏi thường gặp
Theo khoản 1 điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều luật của luật đất đai quy định trình tự, thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất như sau:
-Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa gồm các giấy tờ sau:
+ Đơn xin tách thửa
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013
+ Giấy xác nhận của UBND về việc đất không tranh chấp và phù hợp với quy hoạch của địa phương.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất là điều được pháp luật cho phép, nhưng lại phải tuân thủ những điều kiện, thủ tục và chi trả các khoản phí thuế theo quy định của Nhà nước.
Hộ gia đình, cá nhân chuyển các loại đất có thời hạn sử dụng 50 năm sang đất lâu dài phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ theo khoản 1 điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:
“a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”