Đất ao ở nông thôn là một trong các loại đất tương đối phổ biến đặc biệt ở những vùng nông thôn kinh doanh nuôi trồng thủy, hải sản. Tương tự với các loại đất khác thì việc sử dụng đất ao cũng phải tuân thủ các quy định pháp luật về đất đai đặc biệt là vấn đề sử dụng đúng mục đích sử dụng đất. Khi không còn nhu cầu sử dụng đất ao, người dân thường lấp đất và sử dụng vào mục đích khác như xây nhà, làm vườn. Vậy trong trường hợp này người dân có được san lấp đất ao hay không? Trường hợp nào thì không được phép san lấp? Việc chuyển mục đích sử dụng đất ao sang đất ở để san lấp làm nhà như thế nào? Để giải đáp vấn đề này, Luật sư Huế xin giới thiệu tới bạn đọc bài viết “Đất ao có được san lấp không?”. Mời bạn đọc cùng tham khảo.
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai năm 2013,
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP
Thế nào là đất ao?
Tại Khoản 1, Điều 103 Luật Đất đai chỉ quy định: Đất vườn ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.
Khoản 6, Điều 103 Luật Đất đai quy định: “Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại Khoản 1, Điều 10 của Luật này.”
Và theo Khoản 1, Điều 10 Luật Đất đai có quy định như sau:
“Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh”.
Như vậy, theo các quy định nêu trên thì không nêu rõ thế nào là đất ao và những loại đất nào được xác định là đất ao. Tuy nhiên, căn cứ vào Điều 103 Luật Đất đai thì đất ao là loại đất có thể nằm trong cùng một thửa đất đang có nhà ở hoặc không (được sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản)và thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Quy định về việc sử dụng đất ao
Theo quy định tại Điều 139 Luật đất đai 2013 thì đối với đất ao hồ, đầm lầy việc quản lý và sử dụng sẽ được thực hiện như sau:
“1.Ao, hồ, đầm được Nhà nước giao theo hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản, sản xuất nông nghiệp.
Ao, hồ, đầm được Nhà nước cho thuê đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản, sản xuất nông nghiệp hoặc nông nghiệp kết hợp với mục đích phi nông nghiệp.
2. Đối với hồ, đầm thuộc địa phận nhiều xã, phường, thị trấn thì việc sử dụng do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định. Đối với hồ, đầm thuộc địa phận nhiều huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thì việc sử dụng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Đối với hồ, đầm thuộc địa phận nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì việc sử dụng do Chính phủ quy định.”
Và tại Điều 47 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định:
“1. Việc sử dụng đất có mặt nước nội địa thuộc địa phận nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch tài nguyên nước đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; theo quy định của pháp luật về tài nguyên nước.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện cho thuê đất có mặt nước nội địa đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư nuôi trồng thủy sản, sản xuất nông nghiệp hoặc nông nghiệp kết hợp với mục đích phi nông nghiệp theo thẩm quyền quy định tại Điều 59 của Luật Đất đai.
3. Người được cho thuê đất theo quy định tại Khoản 2 Điều này phải bảo vệ môi trường, cảnh quan và không được làm ảnh hưởng đến mục đích chính của công trình sử dụng đất có mặt nước nội địa.”
Do đó khi sử dụng đất ao thuộc quyền sử dụng của mình, bạn cần chú ý thực hiện theo đúng các nguyên tắc mà pháp luật quy định.
Đất ao có được san lấp không?
Căn cứ khoản 7 Điều 60 Luật Tài nguyên nước 2012 quy định về phòng, chống hạn hán, lũ, lụt, ngập úng nhân tạo như sau:
Phòng, chống hạn hán, lũ, lụt, ngập úng nhân tạo
7. Hồ, ao, đầm, phá không được san lấp để phòng, chống ngập, úng và bảo vệ nguồn nước.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố danh mục hồ, ao, đầm, phá không được san lấp trong phạm vi địa phương.
Bộ Tài nguyên và Môi trường công bố danh mục hồ, ao, đầm, phá không được san lấp nằm trên địa bàn từ hai tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trở lên.
Ngoài ra tại Điều 252 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề như sau:
Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề
“Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.
Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.”
Theo đó, nếu đất ao không thuộc trường hợp không được san lấp theo quy định tại Điều 60 Luật Tài nguyên nước 2012 thì bạn có quyền san lấp.
Muốn chuyển đổi đất ao thành đất ở thì làm như thế nào?
Trên thực tế, ở Việt Nam đất ao thửa đất ở của người dân nên nhiều người lầm tưởng rằng đất ao này sẽ đương nhiên được sử dụng như đất ở. Tuy nhiên mỗi loại đất chỉ được sử dụng với đúng mục đích của nó và nếu muốn sử dụng để xây nhà, các công trình xây dựng thì cần phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Bên cạnh đó ta cần làm rõ một số quy định liên quan đến việc xác định diện tích đất ở nằm trong thửa đất có cả vườn ao.
Căn cứ Điều 103 Luật Đất đai 2013 quy định về việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao như sau:
“1.Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.
2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;
c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này.”
Theo đó phần còn lại không phải đất ở thì sẽ được xác định là đất ao và cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển đất ao sang đất ở thuộc trường hợp cần phải xin phép cơ quan có thẩm quyền. Theo đó người sử dụng đất phải nộp hồ sơ thẩm định xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ theo hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT:
“a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Thủ tục chuyển đất ao sang đất ở
Bước 1. Nộp hồ sơ
Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
- Công chức tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.
- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3. Giải quyết
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Khi nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân nộp tiền theo thông báo tại cơ quan thuế và giữ biên lai nộp tiền để xuất trình trước khi nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4. Trao kết quả
Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu.
Khuyến nghị
Với phương châm “Đưa luật sư đến ngay tầm tay bạn”, Luật sư Huế sẽ cung cấp dịch vụ chia tài sản sau ly hôn tới quý khách hàng. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý chuyên nghiệp, chúng tôi sẽ hỗ trợ khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Đất ao có được san lấp không?” của Luật Sư Huế. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ đổi tên đệm cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm
- Dịch vụ tư vấn, soạn thảo Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất tại Huế
- Dịch vụ nhận cha mẹ con có yếu tố nước ngoài tại Huế trọn gói năm 2023
- Dịch vụ ly hôn khi vợ ở nước ngoài của Luật sư Huế
Câu hỏi thường gặp
Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất ao như sau:
– Đất ao được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Có thời hạn là 50 năm.
– Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất ao: Có thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm.
Như vậy, đất ao có thời hạn sử dụng đất là 50 năm hoặc không quá 50 năm.
Việc xây dựng nhà ở trên đất ao (trường hợp không được công nhận là đất ở) được xác định là hành vi sử dụng đất sai mục đích như đã phân tích ở trên.
Căn cứ theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về mức phạt đối với hành vi tự ý xây nhà trên đất ao như sau:
Mức phạt đối với hành vi tự ý chuyển đất nuôi trồng thủy sản sang đất phi nông nghiệp được quy định như sau:
(1) Chuyển đất nuôi trồng thủy sản sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
– Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;
– Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
– Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
– Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
– Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
– Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
– Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
(2) Chuyển đất nuôi trồng thủy sản sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định tại (1).