Hiện nay nhiều trường hợp đất đã được nhà nước cho vào diện quy hoạch nhiều năm nhưng không thể thực hiện như tiến độ dự định. Nhiều người dân được thông báo rằng đất của mình sẽ được quy hoạch để làm đường, công trình giao thông nhưng chưa thực hiện nên muốn biết rằng mình có thể tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền với đất đó hay không? Có thể tách thửa đất quy hoặc giao thông để chia cho con cái? Điều kiện để tách thửa đất tại Huế thì như thế nào? Cần thoả mãn những yếu tố gì? Để giải đáp vấn đề này, Luật sư Huế xin giới thiệu tới bạn đọc bài viết “Đất quy hoạch giao thông có được tách thửa không?”. Mời bạn đọc cùng tham khảo.
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai năm 2013,
- Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP
Quy định về tách thửa đất
Tách thửa đất là gì?
Tách thửa là được hiểu nôm na là tách một diện tích đất ra hai hay nhiều phần và mỗi phần đó sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có thể được sang tên, chuyển nhượng cho người khác.
Theo quy định hiện hành, việc tách thửa hay phân chia đất đai là quy trình phân quyền sở hữu đất từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang cho một hoặc nhiều đối tượng khác nhau.
Việc tách thửa không thể thực hiện một cách tuỳ nghi mà phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về điều kiện tách thửa- diện tích đất sau khi tách thửa của các phần đất sau tách phải đảm bảo về diện tích tối thiểu để được tách thửa.
Điều kiện tách thửa đất
Để biết được rằng đất của người sử dụng có tách thửa được không thì ta cần xem xét về hạn mức đất theo quy định của pháp luật đất đai. Theo đó, chỉ được tách thửa nếu diện tích sau khi tách đảm bảo đủ diện tích tối thiểu.
Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diên tích tối thiểu được tách thửa như sau:
“ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.
Như vậy, khi tách thửa cần đáp ứng điều kiện về diện tích tôi thiểu, không quy định về điều kiện được tách thửa là đất phải thuộc quy hoạch. Để biết về thông tin về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất cụ thể, bạn có thể đến Ủy ban nhân dân cấp xã tại địa phương yêu cầu được cung cấp thông tin. Trong trường hợp cơ quan nhà nước từ chối việc tách thửa với lý do “đất nằm trong quy hoạch”, bạn có quyền làm đơn yêu cầu phía cơ quan nhà nước cung cấp thông tin để giải thích rõ vấn đề trên.
Theo khoản 2,3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 liên quan tới việc sử dụng đất khi có quy hoạch sử dụng đất, nếu diện tích đất nhà bạn đang nằm trong quy hoạch hàng năm thì quyền về sử dụng đất của bạn sẽ bị hạn chế. Nếu đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng hằng năm và cơ quan nhà nước vẫn không có thông báo hoặc quyết định thu hồi phần diện tích này thì bạn vẫn thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó bao gồm quyền được tách thửa và cấp sổ riêng.
Do đó trong trường hợp này cần căn cứ vào quy định của từng địa phương để biết xem việc tách thửa có thể hay không.
Đất quy hoạch giao thông có được tách thửa?
Đất quy hoạch giao thông là gì?
Căn cứ quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định về khái niệm quy hoạch sử dụng đất như sau:
“2. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
Theo đó, quy hoạch sử dụng đất là sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian cho các mục tiêu kinh tế – xã hội , đảm bảo cơ sở khoa học và thực tế của các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội để việc sử dụng đất phù hợp với các điều kiện về đất đai, khí hậu, thổ nhưỡng và từng ngành sản xuất.
Việc quy hoạch đất được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.
Đất quy hoạch giao thông chính là đất nằm trong diện quy hoạch theo quy định của nhà nước được sử dụng để xây dựng các công trình giao thông như đường, cầu,…
Đất quy hoạch giao thông có được tách thửa không?
Theo Khoản 7, 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định:
“7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.”
Như vậy, có hai trường hợp xảy ra:
+ Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất không thể thực hiện được các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tách thửa, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất,…
+ Nếu trong diện quy hoạch chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, tức là đất thuộc diện quy hoạch treo thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Điều kiện tách thửa đất tại Huế là gì?
Hiện nay, Ủy ban nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế ban hành Quyết định 49/20221/QĐ-UBND quy định về việc tách thửa đối với các loại đất trên địa bản tỉnh. Theo đó, việc tách thửa đất ở của bạn phải được thực hiện theo quyết định này. Các điều kiện cụ thể như sau:
Điều kiện chung
Điều kiện chung để được tách thửa đất ở tại Thừa Thiên Huế được quy định tại Điều 5 Quyết định 49/2021/QĐ-UBND như sau:
- Thửa đất đã được cấp sổ đỏ/Giấy chứng nhận;
- Thửa đất sau tách ra để hình thành thửa đất mới phải đảm bào quyền sử dụng đất hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai 2013;
Thoả mãn điều kiện về diện tích, kích thước các cạnh thửa
Điều kiện cụ thể để được tách thửa đất ở tại Thừa Thiên Huế là thửa đất mới được hình thành và thửa đất đề nghị tách thửa phải đáp ứng các điều kiện về diện tích, kích thước các cạnh thửa theo Điều 6 Quyết định 49/2021/QĐ-UBND.
Theo đó, kích thước các cạnh thửa và diện tích của từng thửa đất còn lại sau khi tách và thửa đất mới hình thành phải đảm bảo điều kiện như sau:
– Đối với đất ở: việc tách thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại phải đảm bảo điều kiện cụ thể như sau:
+ Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa
- Các phường của thành phố Huế: 60 m2 (riêng các phường sáp nhập vào thành phố Huế theo Nghị quyết 1264/NQ-UBTVQH14 ngày 27/4/2021: 80 m2, các xã sáp nhập vào thành phố Huế theo Nghị quyết 1264/NQ-UBTVQH14 ngày 27/4/2021: 100 m2 );
- Các thị trấn thuộc huyện, các phường thuộc thị xã và các xã đồng bằng: 100m2 (riêng các xã Phú Thuận, Phú Hải của huyện Phú Vang; thị trấn Sịa của huyện Quảng Điền: 80 m2);
- Các xã trung du, miền núi: 150 m2 . b) Kích thước cạnh của thửa đất:
- Kích thước cạnh mặt tiền: lớn hơn hoặc bằng 04 m theo hướng song song với đường giao thông;
- Kích thước chiều sâu thửa đất: lớn hơn hoặc bằng 05 m.
– Đối với đất nông nghiệp: việc tách thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu như sau:
+ Đất trồng cây hàng năm (trừ đất lúa), đất nuôi trồng thủy sản.
- Các xã, phường thuộc thành phố Huế: 200 m2;
- Các thị trấn thuộc huyện và các phường thuộc thị xã: 300 m2;
- Các xã đồng bằng: 400 m2 ;
- Các xã trung du, miền núi: 500 m2 .
+ Đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp khác.
- Các xã, phường thuộc thành phố Huế: 400 m2 ;
- Các thị trấn thuộc huyện và các phường thuộc thị xã: 600 m2;
- Các xã đồng bằng: 800 m2;
- Các xã trung du, miền núi:1.000 m2.
+ Đối với đất lâm nghiệp: 5.000 m2.
Không thuộc trường hợp không được phép tách thửa
Thửa đất được tách và thửa đất mới sau khi tách không thuộc trường hợp không được phép tách thửa theo quy định tại Điều 4 Quyết định 49/2021/QĐ-UBND
Các trường hợp không được phép tách thửa gồm:
- Thửa đất nằm trong khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc đã có quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
- Đất khuôn viên các nhà vườn Huế đặc trưng hoặc biệt thự kiến trúc Pháp có giá trị thuộc danh mục quản lý và bảo vệ được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đất thuộc vùng I (một) khu vực khoanh vùng bảo vệ di tích đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt; khu vực có quy hoạch tỷ lệ 1/5000, 1/2000, 1/1000, 1/500 được phê duyệt không thuộc quy hoạch đất ở. Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu thì áp dụng quy hoạch chung.
- Thửa đất đã được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt quy hoạch phân lô xen cư, phân lô có hoặc không có đầu tư hạ tầng để giao đất ở cho hộ gia đình và cá nhân, đấu giá quyền sử dụng đất. Trường hợp quy hoạch này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh, thì việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh và theo Quy định này.
- Các khu đất ở, cơ sở nhà đất nhà nước bán đấu giá để sử dụng vào mục đích ở.
- Tạm dừng tách thửa đối với thửa đất đang có khiếu nại, tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết theo quy định; khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc tách thửa đất của chủ sử dụng đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án.
Nếu thửa đất đề nghị tách thửa là một trong những thửa đất thuộc trường hợp nêu trên thì không được phép tách thửa.
Trường hợp đặc biệt
Nếu thửa đất ở được đề nghị tách thửa thuộc trường hợp đặc biệt/cụ thể theo quy định tại Điều 7 Quyết định 49/2021/QĐ-UBND thì việc tách thửa được thực hiện theo quy định cụ thể đó. Cụ thể gồm có:
- Trường hợp thửa đất để nghị tách thửa có kích thước của 02 cạnh mặt tiền nhỏ hơn 04 m và tiếp giáp với 02 đường giao thông hiện hữu của 02 mặt tiền
Tuy không đảm bảo điều kiện về kích thước nhưng thửa đất còn lại sau khi tách và thửa đất mới hình thành lại có diện tích tối thiểu đảm bảo quy định tại Quyết định 49/2021/QĐ-UBND, đồng thời, kích thước 02 cạnh mặt tiền tiếp giáp đường giao thông vẫn giữ nguyên thì vẫn được phép tách thửa. - Trường hợp thửa đất ban đầu được đề nghị tách thành 02 thửa, trong đó có 01 thửa có cạnh mặt tiền trong khoảng từ 2,5 m đến dưới 4 m, đồng thời, diện tích bên trong của thửa đất được tách ra đã đảm bảo kích thước, diện tích tối thiểu theo quy định thì vẫn được phép tách thửa.
Phần diện tích thửa đất từ cạnh mặt tiền có kích thước trong khoảng từ 2,5 m đến dưới 4 m kéo dài vào phía trong thửa đất phải được sử dụng làm lối đi và không được phép xây dựng nhà ở trên phần diện tích này. - Trường hợp thửa đất ban đầu được tách thành nhiều thửa đất, trong đó có 01 thửa đất có diện tích ít hơn không quá 2 m2 so với diện tích tối thiểu thì vẫn được phép tách thửa;
- Trường hợp thửa đất mới được hình thành không đảm bảo diện tích tối thiểu khi tách thửa nhưng lại đồng thời đề nghị được hợp với thửa liền kề tại thành thửa đất mới đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu cho phép tách thửa theo Quyết định 49/2021/QĐ-UBND thì vẫn được phép tách thửa. Lúc này, người sử dụng đất thực hiện đồng thời cả thủ tục tách thửa và hợp thửa.
- Trường hợp đề nghị tách thửa đất nhằm mục đích chia thừa kế, giải quyết tranh chấp đất đai, ly hôn chia tài sản, khiếu nại về đất đai mà thửa đất còn lại sau khi tách và thửa đất mới không đảm bảo kích thước, điều kiện được tách theo quy định tại Quyết định 49/2021/QĐ-UBND thì không được phép tách thửa.
- Trường hợp thửa đất được tách có cả đất nông nghiệp và đất ở, trong đó phần đất nông nghiệp không liền kề đất ở do thuộc quy hoạch đất giao thông, hành lang bảo vệ mương nước nên không tách thửa được
Điều kiện với trường hợp tách thửa đất ở hình thành đường giao thông chung
Với trường hợp tách thửa đất ở mà hình thành đường giao thông, để được tách thửa đất trong trường hợp này thì người sử dụng đất và thửa đất phải đảm bảo các điều kiện tại khoản 3 Điều 9 Quyết định 49/2021/QĐ-UBND, cụ thể gồm:
– Xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật đấu nối đường giao thông, thoát nước hiện hữu theo bản vẽ tổng thể sơ đồ mặt bằng phân lô được Ủy ban nhân dân cấp huyện thống nhất.
– Phần diện tích được sử dụng chung (đường giao thông, cấp thoát nước, đường điện,…) theo bản vẽ tổng thể sơ đồ mặt bằng phân lô được Ủy ban nhân dân cấp huyện thống nhất hoặc bản vẽ mặt bằng phân lô được phê duyệt, sau khi người sử dụng đất xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật đấu nối đường giao thông hiện hữu, được nghiệm thu và người sử dụng đất có văn bản tự nguyện trả lại đất theo mục đích sử dụng hiện trạng của thửa đất, bàn giao cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi giao cho Ủy ban nhân cấp xã quản lý.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật Sư Huế về nội dung vấn đề ”Đất quy hoạch giao thông có được tách thửa không?“. Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan tới hồ sơ, thủ tục tạm ngừng kinh doanh hoặc thủ tục giải thể công ty như giải thể công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, trường hợp được phép tách thửa đất… và muốn tham khảo mẫu xin tạm ngừng kinh doanh; hoặc để được tư vấn về các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay tới Luật sư Huế để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Mời liên hệ hotline: 0833102102.
Mời bạn xem thêm
- Dịch vụ tư vấn, soạn thảo Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất tại Huế
- Dịch vụ nhận cha mẹ con có yếu tố nước ngoài tại Huế trọn gói năm 2022
- Dịch vụ ly hôn khi vợ ở nước ngoài của Luật sư Huế
Câu hỏi thường gặp
Dựa vào một số tiêu chí như: nội dung sử dụng đất, các loại quy hoạch dự án mà phân chia ra làm hai loại quy hoạch. Trong đó còn có thể phân ra các loại quy hoạch như:
-Quy hoạch sử dụng đất
-Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội ở từng địa phương
-Quy hoạch chung xây dựng đô thị
-Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
-Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn
-Quy hoạch giao thông, thủy lợi
-Quy hoạch ngành công nghiệp, thương mại quốc phòng an ninh, y tế,…
-Quy định về đất trong quy hoạch treo và dự án treo
Theo Khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định, trong trường hợp đã nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì phần diện tích nằm trong quy hoạch đó sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Do đó nếu đất của bạn năm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì sẽ không được cấp sổ đỏ.