Việc đất đai thuộc diện quy hoạch không còn là điều xa lạ với người dân nhất là với những người kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản. Nhiều trường hợp không biết nên mua phải đất thuộc diện quy hoạch hoặc mua đất với giá rẻ sau đó mới biết đất bị quy hoạch. Vậy khi đất quy hoạch bị thu hồi thì người mua có được đền bù không? Đất thuộc diện quy hoạch là gì? Cách nào để xác định thửa đất thuộc diện quy hoạch? Đền bù đất quy hoạch khi bị thu hồi như thế nào? Để giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này, Luật sư Huế xin giới thiệu “Mua đất quy hoạch có được đền bù không?“. Mong rằng bài viết sẽ giúp ích phần nào cho bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013
- Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018
- Thông tư 34/2014/TT-BTNMT
Đất thuộc diện quy hoạch là gì?
Theo Khoản 2 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định về quy hoạch sử dụng đất như sau:
“Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.”
Như vậy đất thuộc diện quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như là quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…
Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.
Ở mỗi địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất cũng như là tình hình sử dụng đất thực tế ở địa phương, và kế hoạch này cũng có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo sự phát triển phù hợp nhất.
Mua đất quy hoạch có được đền bù không?
Trường hợp nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì người sử dụng đất có thể được bồi thường thiệt hại về đất nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật.
Nguyên tắc đền bù, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 74, Điều 75 Luật Đất đai 2013, Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Cụ thể như sau:
– Theo đó, khi thu hồi đất người sử dụng đất được đền bù theo loại đất có cùng mục đích sử dụng nếu thửa đất bị thu hồi đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp;
– Trường hợp địa phương không còn quỹ đất để đền bù thì người bị thu hồi đất được đền bù, bồi thường bằng tiền. Giá đất để tính tiền bồi thường là giá đất cụ thể;
– Nếu thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận có phần diện tích thuộc quy hoạch mà quy hoạch có sau khi cấp giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được đền bù về đất như nguyên tắc đã nêu trên;
– Trường hợp thửa đất được sử dụng, cấp giấy chứng nhận sau khi quy hoạch được phê duyệt thì người sử dụng đất được đền bù bằng đất nếu tại thời điểm có quy hoạch, phải thu hồi đất, thửa đất của người sử dụng đất đủ điều kiện được cấp sổ đỏ. Ngược lại, nếu tại thời điểm có quyết định thu hồi mà thửa đất của người sử dụng không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận thì người sử dụng đất không được đền bù bằng đất có cùng mục đích sử dụng;
Cách kiểm tra xem đất có thuộc diện quy hoạch không?
Để kiểm tra các thông tin về quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện người dân có thể tìm kiếm trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện theo quy định hoặc xin thông tin từ các cơ quan quản lý đất đai như sau:
Tra cứu quy hoạch đất trực tuyến
Ở một số quận tại thành phố lớn hiện nay đã xây dựng hệ thống tra cứu online trên mạng hoặc qua các ứng dụng điện thoại. Với cách này, người dân sẽ tiết kiệm được nhiều thời gian và nhanh chóng biết được đất mình sử dụng có nằm trong quy hoạch hay không.
Tuy nhiên, cách thức này chưa được áp dụng rộng rãi và chưa được nhiều người biết đến
Kiểm tra tại trụ sở, cổng thông tin điện tử của UBND
Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018 quy định phải công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
– Toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai theo quy định sau đây:
+ UBND cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện; công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn (gọi chung là UBND cấp xã).
+ Việc công bố công khai được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Việc công khai được thực hiện trong suốt thời kỳ quy hoạch sử dụng đất.
– Toàn bộ nội dung kế hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.
Theo căn cứ trên, toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất được Nhà nước thông qua sẽ được công bố công khai tại trụ sở UBND xã, phường và UBND cấp huyện; công bố trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.
Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai
Theo Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, người dân có quyền khai thác hệ thống thông tin đất đai do Nhà nước cung cấp thông qua phiếu yêu cầu.
Để có thông tin về quy hoạch sử dụng đất, trước tiên người yêu cầu phải tải phiếu yêu cầu.
Tại danh mục và nội dung dữ liệu cần cung cấp trên phiếu yêu cầu thì tích vào ô “quy hoạch sử dụng đất”, nếu cần thêm thông tin khác thì tích vào ô “tất cả thông tin trên”.
Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu
Sau khi điền đầy đủ thông tin theo mẫu phiếu yêu cầu thì người dân nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã.
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết
Khi nhận được phiếu yêu cầu hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
– Cung cấp thông tin cho người có yêu cầu.
– Thông báo nghĩa vụ tài chính cho tổ chức, cá nhân.
– Nếu từ chối cung cấp thông tin đất đai phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do
Bước 3. Trả kết quả
Đây là cách kiểm tra thông tin quy hoạch có độ chính xác và đáng tin cậy cao. Tuy nhiên sẽ phải mất khá nhiều thời gian thực hiện thủ tục xin thông tin.
Kiểm tra thông tin ghi trên Sổ đỏ
Thông thường, thông tin quy hoạch sẽ được ghi trực tiếp ở phần ghi chú trong Sổ đỏ đối với đất đã có sổ (theo Điều 11Thông tư 23/2014/TT-BTNMT), dựa vào đó người dân có thể xác định được đất mảnh đất có nằm trong diện quy hoạch hay không.
Tuy nhiên với những trường hợp chưa được cấp sổ đỏ thì cách này không thể thực hiện được.
Khuyến nghị
Với phương châm “Đưa luật sư đến ngay tầm tay bạn”, Luật sư Huế sẽ cung cấp dịch vụ chia tài sản sau ly hôn tới quý khách hàng. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý chuyên nghiệp, chúng tôi sẽ hỗ trợ khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Mua đất quy hoạch có được đền bù không?” của Luật Sư Huế. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ Thừa kế đất đai cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm
- Dịch vụ tư vấn, soạn thảo Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất tại Huế
- Dịch vụ nhận cha mẹ con có yếu tố nước ngoài tại Huế trọn gói năm 2023
- Dịch vụ ly hôn khi vợ ở nước ngoài của Luật sư Huế
Câu hỏi thường gặp
Trước hết, đất có sổ đỏ được hiểu là thửa đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất/quy hoạch đất được thực hiện theo quy định đã phân tích ở trên. Theo đó, quy hoạch sử dụng đất nhằm một số mục đích như phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính.
Việc sử dụng các loại đất đều phải tuân thủ theo quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Quy định về quy hoạch sử dụng đất được áp dụng thống nhất trong cả nước, với mọi loại đất. Điều này cũng có nghĩa rằng, người đã được cấp sổ hồng/sổ đỏ hay người chưa được cấp đều phải sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Cũng có nghĩa rằng, đất đã được cấp sổ hồng vẫn có thể bị quy hoạch sử dụng đất như thu hồi đất để làm đường, để xây dựng, mở rộng các cơ sở hạ tầng…theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bồi thường thiệt hại về nhà và công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 89 Luật Đất Đai. “1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.”
Theo quy định của pháp luật thì bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất cụ thể tại Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP: “Việc bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây: 2. Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức sau:
Trong đó:
Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;
G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;
