Sổ đỏ hay sổ hồng là giấy chứng nhận quyền sử sụng đất, quyền sở hữu nhà nhở và là giấy tờ xác định về quyền của người chủ sỏ hữu. Các bên mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở sẽ luôn muốn làm giao dịch khi mà dất, nhà ở đã được cấp sổ. Tuy nhiên với căn hộ chung cư, nhà nước quy định có thể thực hiện việc chuyển nhượng ngay cả khi chưa được cấp sổ. Vậy mua bán căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng thực hiện như thế nào? Thủ tục sang tên chung cư chưa có sổ hồng ra sao? Các loại phí, thuế phải nộp khi sang tên là gì? Để làm rõ vấn đề này, sau đây Luật sư Huế xin giới thiệu bài viết “Phí sang tên chung cư chưa có sổ hồng hiện nay như thế nào?“. Mong rằng bài viết sẽ cung cấp cho bạn những kiến thức bổ ích để có thể hiểu biết thêm về chủ đề này. Mời bạn tham khảo.
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở năm 2014
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
- Luật đất đai 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Nghị định 91/2019/NĐ-CP
- Thông tư 19/2016/TT-BXD
Sổ hồng chung cư là gì?
Sổ đỏ, sổ hồng là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận. Khi nói đến “Sổ hồng” thì không ít người cho rằng: “Sổ hồng” được cấp cho nhà ở, còn “Sổ đỏ” được cấp cho đất. Tuy nhiên pháp luật đất đai từ trước tới nay không quy định về các khái niệm này .
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận mới, cụ thể như sau:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013).
Theo đó đây là cách gọi ngắn gọn mà người dân thường sử dụng. “Sổ hồng” chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Do đó sổ hồng chung cư là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là chung cư của chủ sở hữu đứng tên trên sổ.
Có được bán khi căn hộ chung cư chưa có sổ hồng?
Dù căn chung cư chua có sổ hồng thì người dân vẫn có quyền chuyển nhượng căn hộ đó bằng hình thức chuyển nhương hợp đồng mua bán nhà ở (bản chất là thế chỗ).
Theo khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 quy định:
“Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.”
Do đó trong trường hợp chung cư của bạn đủ điều kiện được cấp nhưng chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thì bạn vẫn có thể chuyển nhượng căn hộ cho người khác, tuy nhiên sẽ khó khăn hơn so với việc chuyển nhượng mà có đầy đủ sổ hồng.
Thủ tục bán, sang tên căn hộ chung cư chưa có sổ hồng
Nếu các bên vẫn muốn chuyển nhượng căn hộ chung cư nhưng chưa có sổ hồng thì có thể tham khảo thủ tục sau theo quy định tại Điều 33 – Thông tư 19/2016/TT-BXD. Cụ thể:
Chuẩn bị điều kiện để xin chuyển nhượng hợp đồng mua bán
Đầu tiên phải làm các bên mua bán phải trao đổi, thỏa thuận, thống nhất về Giá cả, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên….
Sau đó, người bán sẽ tiến hành lập đơn đề nghị chủ đầu tư cho chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Đơn xin này cần đính kèm bản sao hợp đồng mua bán, chứng minh thư, hộ khẩu bên mua.
Tiếp đó, sau khi nhận được đơn của bạn, chủ đầu tư sẽ tiến hành rà soát, kiểm tra để xem việc thanh toán căn hộ đã hoàn tất, có bị chậm tiến độ, có vướng mắc, vấn đề gì hay không… Nếu không có vấn đề phát sinh thì chủ đầu tư sẽ chấp thuận cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.
Tiến hành thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Căn cứ Điều 33 – Thông tư 19/2016/TT-BXD, theo đó bên mua và bên bán sẽ tiến hành soạn thảo thành văn bản có nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Trong đó sẽ ghi rõ các thỏa thuận mà bạn đã thống nhất với người mua trước đó như: Mức giá mua bán, phương thức thanh toán, thời hạn chuyển giao căn hộ, quyền và nghĩa vụ các bên… Văn bản này cần được công chứng để đảm bảo tính pháp lý.
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.
Bên cạnh đó, bạn và người mua cũng cần chuẩn bị thêm một số giấy tờ cần thiết khác khi tiến hành công chứng văn bản chuyển nhượng căn hộ chung cư như:
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa người bán và chủ đầu tư
- Biên bản làm việc giữa chủ đầu tư và hai bên tham gia chuyển nhượng hợp đồng mua bán (Bạn và người mua)
- Thông báo của chủ đầu tư về việc bên bán đủ điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua bán…
Thay vì tiến hành thủ tục sang tên sổ, đối với căn hộ thiếu sổ hồng sẽ tiến hành chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ
Kê khai, nộp các khoản lệ phí, thuế liên quan
Tùy theo thỏa thuận một trong các bên phải tiến hành đóng các khoản lệ phí, thuế liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng như thuế thu nhập cá nhân
Mức thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được tính tương tự như khi giao dịch mua bán nhà đất bình thường:
Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%
Trong trường hợp, giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà do UBND Tỉnh, Thành phố quy định thì sẽ căn cứ vào bảng giá nhà đó để làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân.
Xin xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản đã công chứng
Trong vòng 5 ngày kể từ khi nhận các giấy tờ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được công chứng và nộp đầy đủ thuế, phí từ bạn và người mua. Chủ đầu tư sẽ tiến hành xác nhận và gửi cho bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ sau:
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư
- Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng
- Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân
- Biên bản bàn giao nhà
Sang tên chung cư chưa có sổ hồng
Theo quy định trên do chưa có sổ hồng nên việc mua bán căn hộ sẽ thực hiện qua việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Nên do đó sang tên căn hộ chung cư sẽ không phải là trường hợp đăng ký biến động nhà đất mà là chuyển người đứng tên trên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của chủ cũ và chủ đầu tư. Người mua sẽ trở thành một trong các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư. Sau đó chủ mới sẽ được cấp sổ hồng và là người đứng tên trên sổ hồng đó.
Trách nhiệm làm sổ hồng cho nhà chung cư
Theo Khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại như sau:
“Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.”.
Ngoài ra, tại khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản như sau:
“Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.”.
Theo đó, trách nhiệm làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà chung cư thuộc về chủ đầu tư xây dựng dự án nhà chung cư. Người mua nhà hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục này và giao lại sổ hồng cho mình khi nhà đã được bàn giao mà chưa có sổ.
Chủ đầu tư không làm sổ hồng cho người mua chung cư bị phạt như thế nào?
Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bất động sản không nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua hoặc không cung cấp giấy tờ, cung cấp không đầy đủ giấy tờ cho người mua trong trường hợp người mua tự nguyện thực hiện thủ tục cấp Sổ hồng thì bị xử lý theo hình thức và mức xử phạt tương ứng với thời gian và mức độ vi phạm như sau:
1. Từ sau 50 ngày đến 06 tháng:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
b) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
c) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.
2. Từ trên 06 tháng đến 09 tháng:
a) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
b) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
c) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.
3. Từ trên 09 tháng đến 12 tháng:
a) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
b) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
c) Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.
4. Từ 12 tháng trở lên:
a) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
b) Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
c) Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.
7. Biện pháp khắc phục hậu quả:
Buộc nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Phí sang tên chung cư chưa có sổ hồng
Phí sang tên căn hộ chung cư chưa có sổ hồng được hiểu là phí các bên phải nộp để thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Theo đó người bán, người mua cần phải nộp các loại phí sau tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên:
– Thuế thu nhập cá nhân:
Mức phí thu nhập cá nhân phải nộp được tính bằng công thức sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá sang tên/chuyển nhượng x 2%
Tuy nhiên, người bán được miễn thuế nếu thuộc trường hợp quy định theo Khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007. Cụ thể:
“Thu nhập được miễn thuế từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất của cá nhân trong trường hợp chỉ có một đất ở, nhà ở duy nhất.”
–Lệ phí trước bạ :
Đối với nhà ở chung cư, Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định mức thu lệ phí trước bạ theo tỉ lệ là 0.5% và người mua sẽ đóng lệ phí trước bạ khi được chuyển nhượng.
Khi giá mua bán chung cư cao hơn giá UBND cấp tỉnh đưa ra thì theo Khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, giá tính lệ phí trước bạ sang tên sổ đỏ chung cư được xác định như sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá chuyển nhượng
Nếu giá mua bán chung cư thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của Uỷ ban nhân dân quy định, giá lệ phí trước bạ sang tên sổ đỏ chung cư sẽ được tính căn cứ vào điểm b Khoản 2 Điều 3 Thông tư 301/2016/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Diện tích x giá 01m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Phí sang tên chung cư chưa có sổ hồng hiện nay như thế nào?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật Sư Huế luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là thủ tục làm tạm trú tạm vắng cần những gì. vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Mời bạn xem thêm
- Dịch vụ tư vấn, soạn thảo Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất tại Huế
- Dịch vụ nhận cha mẹ con có yếu tố nước ngoài tại Huế trọn gói năm 2022
- Dịch vụ ly hôn khi vợ ở nước ngoài của Luật sư Huế
Câu hỏi thường gặp
Theo Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, một trong những điều kiện mua bán nhà ở là phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng).
Tuy nhiên, dù chưa có Giấy chứng nhận (Sổ hồng) thì vẫn được phép mua bán nhà ở bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, căn cứ theo Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014.
Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ cho người mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) cho bên mua trừ trường hợp bên mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Theo đó việc sang tên sẽ tùy thuộc vào các bên thỏa thuận để làm thủ tục xin cấp sổ hồng cho chung cư.