Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất luôn là một trong những vấn đề mà người sử dụng đất, những nhà kinh doanh quan tâm bởi đây là những chính sách có ảnh hưởng lớn tới việc thực hiện các quyền trên mảnh đất nếu nó thuộc diện quy hoạch. Khi quy hoạch, đất sẽ bị thu hồi để thực hiện các mục đích mà nhà nước quy định. Vậy nếu đất đã được cấp sổ đỏ rồi thì có còn bị quy hoạch không? Làm thế nào để biết được đất có thuộc quy hoạch? Đất đã được cấp sổ đỏ khi bị quy hoạch có được bồi thường? Đất bị quy hoạch có bị hạn chế việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất? Để giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này, Luật sư Huế xin giới thiệu “Đất có sổ đỏ có bị quy hoạch không?“. Mong rằng bài viết sẽ giúp ích phần nào cho bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013
- Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018
- Thông tư 34/2014/TT-BTNMT
Sổ đỏ là gì?
Sổ hồng hay sổ đỏ là những từ mà người dân thường dùng để gọi các loại Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, nhà ở dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận.
Từ ngày 10/12/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chung các loại giấy chứng nhận đối với đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Do đó dù bạn là chủ sở hữu của quyền sử dụng đất, nhà ở hay tài sản trên đất đều được cấp chung một mẫu giống nhau chỉ khác nội dung thông tin bên trong về tài sản sở hữu.
Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất .”
Do đó sổ hồng, sổ đỏ chỉ là cách gọi thân quen của người dân đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Pháp luật không có quy định nào nhắc đến sổ hồng hay giải thích về từ ngữ này.
Do đó ta có thể ngầm hiểu”sổ đỏ” thực chất chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thế nào là đất thuộc diện quy hoạch?
Theo Khoản 2 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định về quy hoạch sử dụng đất như sau:
“Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.”
Như vậy đất thuộc diện quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như là quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…
Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.
Ở mỗi địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất cũng như là tình hình sử dụng đất thực tế ở địa phương, và kế hoạch này cũng có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo sự phát triển phù hợp nhất.
Đất có sổ đỏ có bị quy hoạch không?
Trước hết, đất có sổ hồng được hiểu là thửa đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất/quy hoạch đất được thực hiện theo quy định đã phân tích ở trên. Theo đó, quy hoạch sử dụng đất nhằm một số mục đích như phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính.
Việc sử dụng các loại đất đều phải tuân thủ theo quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Quy định về quy hoạch sử dụng đất được áp dụng thống nhất trong cả nước, với mọi loại đất. Điều này cũng có nghĩa rằng, người đã được cấp sổ hồng/sổ đỏ hay người chưa được cấp đều phải sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Cũng có nghĩa rằng, đất đã được cấp sổ hồng vẫn có thể bị quy hoạch sử dụng đất như thu hồi đất để làm đường, để xây dựng, mở rộng các cơ sở hạ tầng…theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Làm thế nào để kiểm tra xem đất có thuộc diện quy hoạch không?
Để kiểm tra các thông tin về quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện người dân có thể tìm kiếm trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện theo quy định hoặc xin thông tin từ các cơ quan quản lý đất đai như sau:
Tra cứu quy hoạch đất trực tuyến
Ở một số quận tại thành phố lớn hiện nay đã xây dựng hệ thống tra cứu online trên mạng hoặc qua các ứng dụng điện thoại. Với cách này, người dân sẽ tiết kiệm được nhiều thời gian và nhanh chóng biết được đất mình sử dụng có nằm trong quy hoạch hay không.
Tuy nhiên, cách thức này chưa được áp dụng rộng rãi và chưa được nhiều người biết đến
Kiểm tra tại trụ sở, cổng thông tin điện tử của UBND
Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018 quy định phải công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
– Toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai theo quy định sau đây:
+ UBND cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện; công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn (gọi chung là UBND cấp xã).
+ Việc công bố công khai được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Việc công khai được thực hiện trong suốt thời kỳ quy hoạch sử dụng đất.
– Toàn bộ nội dung kế hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.
Theo căn cứ trên, toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất được Nhà nước thông qua sẽ được công bố công khai tại trụ sở UBND xã, phường và UBND cấp huyện; công bố trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.
Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai
Theo Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, người dân có quyền khai thác hệ thống thông tin đất đai do Nhà nước cung cấp thông qua phiếu yêu cầu.
Để có thông tin về quy hoạch sử dụng đất, trước tiên người yêu cầu phải tải phiếu yêu cầu.
Tại danh mục và nội dung dữ liệu cần cung cấp trên phiếu yêu cầu thì tích vào ô “quy hoạch sử dụng đất”, nếu cần thêm thông tin khác thì tích vào ô “tất cả thông tin trên”.
Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu
Sau khi điền đầy đủ thông tin theo mẫu phiếu yêu cầu thì người dân nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã.
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết
Khi nhận được phiếu yêu cầu hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
– Cung cấp thông tin cho người có yêu cầu.
– Thông báo nghĩa vụ tài chính cho tổ chức, cá nhân.
– Nếu từ chối cung cấp thông tin đất đai phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do
Bước 3. Trả kết quả
Đây là cách kiểm tra thông tin quy hoạch có độ chính xác và đáng tin cậy cao. Tuy nhiên sẽ phải mất khá nhiều thời gian thực hiện thủ tục xin thông tin.
Kiểm tra thông tin ghi trên Sổ đỏ
Thông thường, thông tin quy hoạch sẽ được ghi trực tiếp ở phần ghi chú trong Sổ đỏ đối với đất đã có sổ (theo Điều 11Thông tư 23/2014/TT-BTNMT), dựa vào đó người dân có thể xác định được đất mảnh đất có nằm trong diện quy hoạch hay không.
Tuy nhiên với những trường hợp chưa được cấp sổ đỏ thì cách này không thể thực hiện được.
Khuyến nghị
Với phương châm “Đưa luật sư đến ngay tầm tay bạn”, Luật sư Huế sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý tới quý khách hàng. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý chuyên nghiệp, chúng tôi sẽ hỗ trợ khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Đất có sổ đỏ có bị quy hoạch không?” của Luật Sư Huế. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ Đơn phương ly hôn cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Dịch vụ tư vấn thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất tại Huế năm 2023
- Dịch vụ nhận nuôi con nuôi tại Huế nhanh chóng, trọn gói năm 2023
- Dịch vụ đăng ký bảo hộ thương hiệu tại Huế uy tín năm 2023
Câu hỏi thường gặp
Trường hợp nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì người sử dụng đất có thể được bồi thường thiệt hại về đất nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật.
Nguyên tắc đền bù, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 74, Điều 75 Luật Đất đai 2013, Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Cụ thể như sau:
– Theo đó, khi thu hồi đất người sử dụng đất được đền bù theo loại đất có cùng mục đích sử dụng nếu thửa đất bị thu hồi đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp;
– Trường hợp địa phương không còn quỹ đất để đền bù thì người bị thu hồi đất được đền bù, bồi thường bằng tiền. Giá đất để tính tiền bồi thường là giá đất cụ thể;
– Nếu thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận có phần diện tích thuộc quy hoạch mà quy hoạch có sau khi cấp giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được đền bù về đất như nguyên tắc đã nêu trên;
– Trường hợp thửa đất được sử dụng, cấp giấy chứng nhận sau khi quy hoạch được phê duyệt thì người sử dụng đất được đền bù bằng đất nếu tại thời điểm có quy hoạch, phải thu hồi đất, thửa đất của người sử dụng đất đủ điều kiện được cấp sổ đỏ. Ngược lại, nếu tại thời điểm có quyết định thu hồi mà thửa đất của người sử dụng không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận thì người sử dụng đất không được đền bù bằng đất có cùng mục đích sử dụng;
Theo Khoản 7, 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định:
“7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.“
Căn cứ quy định trên có thể thấy nếu sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền xủa người sử dụng đất bao gồm xây nhà.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở.