Việc các mảnh đất không có đường, lối đi ra và nằm giữa các mảnh đất khác là điều không hề hiếm thấy. Lý do cho việc này thường là vì chủ sở hữu quyền sử dụng đất thực hiện việc tách thửa đối với mảnh đất đó gây nên có thửa đất không có lối đi ra. Vậy nếu không có lối đi, không thể đi lại thì làm sao để sử dụng mảnh đất này. Do đó để giải quyết vấn đề này, pháp luật quy định về quyền có lối đi qua của người sử dụng đất, việc này được thiết lập trên cơ sở thỏa thuận với các chủ sở hữu các quyền sử dụng đất liền kề. Vậy thực tế thì có thể bán đất không có đường đi này được không? Các điều cần biết về đất không có đường đi là gì? Và để giúp bạn đọc tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này, xin mời tham khảo bài viết “Đất không có đường đi có bán được không?” của Luật sư Huế chúng tôi.
Đất không có đường đi là gì?
Hiện nay, Luật đất đai 2013 không có một quy định cụ thể nào về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có đường đường đi. Có thể hiểu, đất không có đường đi là phần diện tích đất của người ở phía trong bị vây bọc xung quanh các bất động sản của chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng. Đất không có đường đi cũng cũng có thể được xác định là những thửa đất khi tra cứu trên bản đồ địa chính không thể hiện đường đi vào.
Quyền lối đi qua của đất không có đường đi
Đất đai với mục đích để sử dụng tuy nhiên nếu không có đường đi, lối đi vào thì mục đích đó sẽ không thể thực hiện. Do đó để tạo điều kiện cho các chủ thể sử dụng đất mà mảnh đất này không có lối đi ra thì nhà nước đã quy định về quyền có lối đi qua đối với những thửa đất này.
Dựa theo căn cứ pháp lý tại Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015 thì chủ sở hữu đất không có đường đi được khi nhận về quyền lối đi qua cũng như thỏa thuân mở lối đi đối với loại bất động sản trên như sau:
Điều 254. Quyền về lối đi qua
1.Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2.Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.
Đất không có đường đi có được cấp sổ đỏ không?
Để xác định thửa đất không có lối đi vào có được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hay không, ta cần xem xét đến việc thửa đất đó có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không và thửa đất đó có thuộc những trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Cụ thể:
Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ thể đang sử dụng đất cần phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 99, 100, 101 và Điều 102 Luật đất đai năm 2013 như sau:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013
- Chủ sở hữu đất không có đường đi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/07/2014
- Đất không có đường đi là là đất được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
- Chủ sở hữu đất không có đường đi được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người sở hữu đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với mảnh đất không có đường đi đó;
- Chủ sở hữu hữu đất không có đường đi đã mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất từ người khác;
- Đất không có đường đi là đất được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Chủ sở hữu đất không có đường đi tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
- Đất không có đường đi đi đã được cấp giấy chứng nhận rồi nhưng người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
Đất không có đường đi có bán được không?
Nhìn chung việc mua, bán chuyển nhượng đất không có đường đi sẽ gặp khá nhiều phiền hà và rắc rối bởi lẽ do gặp khó khăn trong việc đi lại qua mảnh đất này. Trong trường hợp thủ tục mở lối đi chung thuận tiện thì không sao, nếu gặp phải bên không chấp thuận thì sẽ rất khó khăn. Làm ảnh hưởng tới việc đi lại cũng như sinh hoạt của gia đình. Tuy nhiên việc bán đất không có đường đi không phải là điều không thể khi mà có thể khắc phục được lối đi lại của mảnh đất.
Để xem đất không có đường đi có bán được không thì ta cần xem điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, thông thường chỉ cần bên chuyển nhượng có đủ 04 điều kiện trên thì được phép chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong một số trường hợp ngoài việc bên chuyển nhượng có đủ điều kiện thì bên nhận chuyển nhượng phải không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng.
Theo đó có thể thấy không có quy định nào cấm việc bán đất không có đường đi nếu như mảnh đất đó đáp ứng các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất như trên.
Khuyến nghị
Với đội ngũ nhân viên là các luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý của Luật sư Huế, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện về vấn đề pháp lý, đảm bảo chuyên môn và kinh nghiệm thực tế. Ngoài tư vấn online 24/7, chúng tôi có tư vấn trực tiếp tại các trụ sở Hà Nội, Hồ Chí Minh, Bắc Giang.
Thông tin liên hệ
Luật Sư Huế đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Đất không có đường đi có bán được không?“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến dịch vụ Trích lục quyết định ly hôn Hãy liên hệ cho chúng tôi để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Mời bạn xem thêm
- Dịch vụ tư vấn, soạn thảo Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất tại Huế
- Dịch vụ nhận cha mẹ con có yếu tố nước ngoài tại Huế trọn gói năm 2023
- Dịch vụ ly hôn khi vợ ở nước ngoài của Luật sư Huế
Câu hỏi thường gặp
Bên cạnh các trường hợp không đủ điều kiện để chuyển nhượng như trên thì không được bán đất không có đường đi qua, nếu trường hợp mảnh đất đó thuộc một trong các trường hợp cấm chuyển nhượng sau thì cũng không được phép bán:
Theo Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì có 04 trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, cụ thể:
Trường hợp 1: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Vì theo theo quy định đất trồng lúa phải được sử dụng thường xuyên, đúng mục đích (đất trồng lúa không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục sẽ bị thu hồi).
Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Theo quy định, hồ sơ đăng ký lối đi qua gồm các giấy tờ sau đây:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng);
+ Giấy tờ xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề (văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền mở lối đi qua).