Thông thường khi mau bán đất các bên thường phải lập hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất và công chứng, chứng thực thì việc chuyển nhượng mới được coi là hợp pháp. Tuy nhiên hiện nay có nhiều tình trạng do đất chưa có sổ đỏ nên đã lách luật bằng cách lập vi bằng mua bán đất. Việc này tiềm ẩn nhiều nguy cơ nguy hiểm đặc biệt là với người mua khi mà có thể ảnh hưởng tới quyền lợi của họ, thậm chí là không được sở hữu quyền sử dụng đất dù mình đã bỏ tiền ra mau? Vậy theo quy định hiện hành thì lập vi bằng mua bán đất có được coi là hợp pháp? Mua đất lập vi bằng thì có làm sổ hồng được không? Có được xây nhà trên đất lập vi bằng? Để làm rõ vấn đề này, Luật sư Huế xin giới thiệu đến bạn đọc bài viết “Đất vi bằng có xây nhà được không?“. Mời bạn đọc cùng tham khải để hiểu rõ hơn về các quy định liên quan đến vấn đề này nhé.
Căn cứ pháp lý
- Nghị định 53/2017/NĐ-CP
- Nghị định số 08/2020/NĐ-CP
- Luật Đất đai năm 2013
Vi bằng là gì?
Vi bằng được định nghĩa tại khoản 3 Điều 2 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP như sau:
“Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”
Do đó, vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập để ghi lại những sự kiện, hành vi có thật mà mình chứng kiến khi được cá nhân, tổ chức yêu cầu.
Cũng tại khoản 1 Điều 40 Nghị định 08/2020 này, quy định vi bằng được lập bằng tiếng Việt, gồm các nội dung sau đây:
- Tên, địa chỉ Văn phòng Thừa phát lại cùng họ, tên của Thừa phát lại – người lập vi bằng;
- Địa điểm, thời gian lập vi bằng;
- Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng hoặc người khác nếu có;
- Nội dung của vi bằng: Hành vi, sự kiện có thật được ghi lại và nội dung cụ thể của hành vi, sự kiện này;
- Lời cam đoan về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng của Thừa phát lại;
- Chữ ký của Thừa phát lại, dấu của Văn phòng thừa phát lại cùng chữ ký/điểm chỉ của người yêu cầu…
Trong văn bản vi bằng, nếu có từ hai trang trở lên thì phải đánh số thứ tự cho từng trang, có từ hai tờ trở lên thì phải đóng giáp lai. Kèm theo vi bằng có thể có các tài liệu chứng minh.
Đặc biệt, vi bằng phải được Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và lập cũng như Thừa phát lại phải chịu trách nhiệm trước người yêu cầu và trước pháp luật về vi bằng do mình lập.
Thế nào là đất vi bằng?
Không có bất cứ một khái niệm hay định nghĩa nào về đất vi bằng mà đây là từ ngữ được người dân sử dụng để chỉ mảnh đất được mua bán được lập vi bằng ghi nhận về sự mua bán đó.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.
Do vậy, công chứng vi bằng chỉ được xem xét có giá trị là bằng chứng ghi nhận một sự kiện, một hoạt động xảy ra mà không ghi nhận tính hợp pháp cửa sự kiện, hoạt động đó nên không xác minh được giá trị pháp lý của các sự kiện, hoạt động. Thừa phát lại sẽ mô tả, ghi nhận lại hành vi, sự kiện, đích thân Thừa phát lại chứng kiến một cách trung thực, khách quan. Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng. Vi bằng không thừa nhận, hay đánh giá tính hợp pháp của các hành vi, sự kiện, quan hệ xã hội mà chỉ ghi nhận những gì có thật đã xảy ra trên thực tế.
Trên thực tế đất lập vi bằng thường để chỉ những mảnh đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể tiến hành lập hợp đồng mua bán hoặc việc mua bán không được lập thành hợp đồng mua bán và công chứng/chứng thực mà chỉ lập vi bằng công nhận về việc bên A chuyển nhượng cho bên B quyền sử dụng đất nào đó.
Đất vi bằng có xây dựng nhà ở được không?
Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, các loại hợp đồng liên quan đến mua bán nhà, đất đều phải công chứng, chứng thực ngoại trừ một trong hai bên là tổ chức có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
Do chưa thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất mà chỉ lập vi bằng cho việc chuyển nhượng này nên theo quy định pháp luật việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này không được công nhận và đương nhiên quyền sử dụng mảnh đất này chưa thuộc sở hữu của người mua hay nói cách khác là người mua chưa có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng).
Về việc xây dựng nhà trên đất chưa có sổ hồng mà chỉ có vi bằng xác lập, hiện nay pháp luật chưa có quy định cụ thể nào về việc đất chưa có giấy chứng nhận thì không được xây dựng nhà ở.
Theo quy định pháp luật về xây dựng thì trước khi xây dựng nhà thì người xây dựng cần xin cấp phép để được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền rồi mới được phép xây dựng (trừ những trường hợp xây dựng không cần phải xin phép)
Đối với trường hợp xây dựng bắt buộc phải xin cấp giấy phép xây dựng
Căn cứ tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để được cấp giấy phép xây dựng bao gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Giấy tờ khác tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
– Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/07/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Các loại giấy tờ khác về việc xếp hạng di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng để thực hiện xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời các công trình di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định theo quy định của Luật đất đai 2013.
– Các văn bản xác lập chấp thuận về địa điểm xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với công trình xây dựng biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng-ten tại khu vực không thuộc nhóm đất có mục đích sử dụng để xây dựng và không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
– Hợp đồng thuê đất giao kết giữa chủ đầu tư xây dựng công trình và người quản lý, sử dụng công trình giao thông; các văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về giao thông đối với công trình được phép xây dựng trong phạm vi đất dành cho giao thông theo quy định của pháp luật.
Theo căn cứ trên, giấy tờ hợp pháp cần có để xin cấp giấy phép xây dựng trong đó không có vi bằng. Như vậy, nếu như đất đai chỉ có vi bằng thì không dùng để xin cấp giấy phép xây dựng hợp pháp.
Với trường hợp đất nằm trong diện xây dựng không cần xin cấp giấy phép xây dựng.
Về mặt pháp lý, thửa đất nằm trong diện không cần xin cấp giấy phép xây dựng không có sự ràng buộc về giấy tờ nên việc xây nhà vẫn được. Tuy nhiên, cần lưu ý việc đất không có giấy tờ hợp pháp, chỉ có vi bằng rất dễ xảy ra rủi ro tranh chấp với các bên thứ ba. Trường hợp vẫn xây nhà trên đất vi bằng, nếu xảy ra tranh chấp thì sẽ không được pháp luật bảo vệ.
Đất vi bằng có làm được sổ hồng?
Theo quy định của luật đất đai, điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng chia thành hai trường hợp:
Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013:
+Giấy tờ đứng tên chính chủ, bao gồm:
– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất
– Các loại giấy tờ khác được cấp xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
+ Giấy tờ ghi tên người khác:
– Gồm những loại giấy tờ như trên đã liệt kê nhưng mang tên người khác, đồng thời có thêm các giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan
– Đến trước ngày 1/7/2014 mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
– Đất không có tranh chấp
+ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các văn bản sau:
– Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân
– Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án
– Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành
– Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật đất đai năm 2013 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trường hợp 2: Không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013:
– Trường hợp cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất trước 1/7/2014:
- Không có giấy tờ sử dụng đất tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương
- Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn
- Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất
– Trường hợp cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất trước 1/7/2004:
- Không có giấy tờ sử dụng đất tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013
- Không vi phạm pháp luật về đất đai
- Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
Theo quy định trên có thể thấy vi bằng không có giá trị thay thế văn bản được công chứng, chứng thực. Bên cạnh đó để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) thì cần phải đáp ứng các điều kiện và có các loại giấy tờ theo quy định pháp luật. Vi bằng chỉ ghi nhận về có xảy ra một sự việc nào đó mà nó cũng không thuộc một trong các giấy tờ chứng minh để có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó để biết được đất vi bằng có được cấp sổ hồng không thì cần phải xem xét tất cả các điều kiện của người sử dụng đất cũng như mảnh đất đó thì mới có thể kết luận được.
Khuyến nghị:
Đội ngũ luật sư, luật gia cùng chuyên viên, chuyên gia tư vấn pháp lý với kinh nghiệm nhiều năm trong nghề, chúng tôi có cung cấp các dịch vụ pháp lý, Luật sư Huế với phương châm “Đưa luật sư đến ngay tầm tay bạn” chúng tôi đảm bảo với quý khách hàng sự UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – CHUYÊN NGHIỆP.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Đất vi bằng có xây nhà được không?“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật Sư Huế với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như dịch vụ thành lập công ty.Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Dịch vụ tư vấn thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất tại Huế năm 2023
- Dịch vụ nhận nuôi con nuôi tại Huế nhanh chóng, trọn gói năm 2023
- Dịch vụ đăng ký bảo hộ thương hiệu tại Huế uy tín năm 2023
Câu hỏi thường gặp
Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định các trường hợp không được lập vi bằng như sau:
“…Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.”.
Căn cứ theo quy định trên, cấm Thừa phát lại lập vi bằng để: Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng đất, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Theo khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng bị phạt tiền như sau:
– Phạt tiền từ 10 – 20 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa tại nông thôn.
– Phạt tiền từ 20 – 30 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị.
Theo khoản 8 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, đối với trường hợp xây dựng không có giấy phép đã bị lập biên bản vi phạm hành chính mà vẫn tiếp tục xây dựng bị xử phạt như sau:
– Phạt tiền từ 5 – 10 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa tại khu vực nông thôn.
– Phạt tiền từ 35 – 40 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị.