Hợp thửa, tách thửa là những thủ tục thường thấy khi người sử dụng đất mua bán, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Bên cạnh thủ tục tách thửa tương đối phổ biến thì việc hợp thửa đất cũng được thực hiện trong trường hợp người sử dụng muốn tăng diện tích đất của mình khi gộp các thửa đất liền kề lại với nhau. Tuy nhiên việc hợp thửa chỉ có thể được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật về đất đai như về mục đích sử dụng, hạn mức đất, vị trí thực trạng các thửa đất. Vậy pháp luật quy định như thế nào về hợp thửa đất? Hồ sơ, thủ tục thực hiện hợp thửa đất ra sao? Chi phí khi tiến hành hợp thửa đất? Để giải đáp vấn đề này, Luật sư Huế xin giới thiệu tới bạn đọc bài viết “Lệ phí hợp thửa đất hiện nay là bao nhiêu?”. Mời bạn đọc cùng tham khảo.
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai năm 2013,
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP
Hợp thửa đất là gì?
Tại Khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”.
Đồng thời, tại Điểm 2.3 Khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2020 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính quy định về đối tượng thửa đất như sau:
“a) Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được Nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.
…
đ) Trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thì ranh giới thửa đất được xác định là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó”.
Hợp thửa đất là việc gộp các quyền sử dụng đối với các thửa đất liền kề của một chủ sở hữu thành một quyền sử dụng đất chung.
Việc hợp thửa đất chỉ được tiến hành giữa những thửa đất liền kề và có cùng mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp hai thửa đất không cùng mục đích sử dụng thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Điều kiện để hợp thửa đất
Để hợp thửa đất, cần đáp ứng một số điều kiện như sau:
Cùng mục đích sử dụng đất giữa các thửa đất hợp thửa
-Việc hợp thửa đất chỉ thực hiện đối với các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất (quy định tại khoản 2, Điều 8 của Thông tư 25/2014/TT-BTNMT).
Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thống nhất hai thửa đất có cùng mục đích sử dụng thì cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện đồng thời thủ tục chuyển nhượng QSDĐ và thủ tục gia hợp thửa đất. Theo đó, 2 thửa đất của 2 chủ sử dụng khác nhau có được hợp thửa nếu các thửa đất có cùng mục đích sử dụng.
Về vấn đề xác định loại đất được quy định tại Điều 11 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Và Khoản 3 Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc xác định loại đất đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
“Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó;
b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đích chính.”
Có thể thấy nếu đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật thì mục đích sử dụng đất được xác định theo các giấy tờ đó. Nếu đất không có giấy tờ theo luật định và đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định tại điểm a,b Khoản 3 Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Trong trường hợp các thửa đất không cùng mục đích sử dụng đất, bạn phải làm thủ tục chuyển đổi một trong số các thửa để đưa về đất cùng mục đích sử dụng, sau đó tiến hành hợp thửa. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất thỏa mãn một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013:
“Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”
Các thửa đất phải nằm liền kề
Các thửa đất phải liền kề nhau theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013.
Tức là các thửa đất khi hợp lại tạo thành 1 thửa thống nhất, có chung ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. “Trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thì ranh giới thửa đất được xác định là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó”.
Phù hợp với hạn mức theo quy định
Phần diện tích thửa đất sau khi hợp thửa không được vượt quá hạn mức theo quy định. Nếu ngoài hạn mức, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyền lợi hoặc không được áp dụng các chế độ miễn giảm về đất đai theo quy định.
-Về hạn mức đất:
Hạn mức đất là diện tích đất tối đa, tối thiểu mà hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng trên cơ sở đất được nhà nước giao để sử dụng, nhận chuyển nhượng từ người khác hoặc đất do khai hoang phục hóa.
Hạn mức đất do nhà nước quy định gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.
+Hạn mức giao đất nông nghiệp:
Điều 129 Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức (diện tích tối đa) giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân.
+Hạn mức giao đất ở:
Theo khoản 3 Điều 43 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn.
Theo khoản 2 Điều 144 Luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Như vậy, hạn mức giao đất ở do UBND cấp tỉnh quy định nên diện tích giao đất ở tại từng tỉnh thành sẽ khác nhau. Để biết diện tích giao đất ở là bao nhiêu cần xem xét và tra cứu tại các quyết định quy định diện tích giao đất, diện tích tối thiểu được phép tách thửa của 63 tỉnh thành.
Thủ tục hợp thửa đất
Hồ sơ hợp thửa đất
Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT người có nhu cầu hợp thửa cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau
- Đơn đề nghị hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Bản gốc Sổ đỏ).
Ngoài ra, cần mang chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân để xuất trình khi có yêu cầu.
Lưu ý: Trường hợp có thay đổi số giấy chứng minh nhân dân, số thẻ căn cước công dân, địa chỉ trên Giấy chứng nhận đã cấp thì người sử dụng đất nộp thêm các giấy tờ sau:
- Bản sao chứng minh nhân dân mới hoặc căn cước công dân mới hoặc sổ hộ khẩu;
- Giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin của người có tên trên Giấy chứng nhận.
Trình tự thủ tục hợp thửa đất
Bước 1. Nộp hồ sơ
- Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, nơi đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.
- Địa phương chưa có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.
Bước 3. Giải quyết
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Lập hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới hợp thửa;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 4. Trao kết quả
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày có kết quả giải quyết.
Lệ phí hợp thửa đất hiện nay là bao nhiêu?
Nếu chỉ hợp thửa thì người dân chỉ phải trả phí đo đạc và lệ phí làm bìa mới (nếu có).
Tuy nhiên, việc hợp thửa thường được thực hiện khi nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho một phần diện tích đất nên chi phí phải nộp có thể bao gồm cả lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ.
-Lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục hợp thửa đất:
Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận tính theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ = (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%
+ Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
+ Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế.
-Các lệ phí khác khi thực hiện thủ tục hợp thửa đất:
- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.
- Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng)
Ngoài ra bạn có thể phải trả các loại lệ phí khác như: phí đo đạc (dựa trên diện tích đo) và Phí khai thác bằng 10% mức thu của phí đo đạc nhưng tối đa không quá 200.000 đồng/hồ sơ, phí cấp sổ đỏ trong trường hợp bạn muốn cấp sổ đỏ mới.
Khuyến nghị
Luật sư Huế tự hào là hệ thống công ty Luật sư Huế cung cấp các dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Với vấn đề trên, công ty chúng tôi cung cấp các dịch vụ pháp lý đảm bảo hiệu quả với chi phí hợp lý nhằm hỗ trợ tối đa mọi nhu cầu pháp lý của quý khách hàng, tránh các rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Lệ phí hợp thửa đất hiện nay là bao nhiêu?” của Luật Sư Huế. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý như dịch vụ đổi tên giấy khai sinh cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm
- Dịch vụ tư vấn, soạn thảo Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất tại Huế
- Dịch vụ nhận cha mẹ con có yếu tố nước ngoài tại Huế trọn gói năm 2023
- Dịch vụ ly hôn khi vợ ở nước ngoài của Luật sư Huế
Câu hỏi thường gặp
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn được tính như sau::
– Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
– Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Việc hợp thửa đất chỉ thực hiện đối với các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất (quy định tại khoản 2, Điều 8 của Thông tư 25/2014/TT-BTNMT).
Trong trường hợp các thửa đất không cùng mục đích sử dụng đất, bạn phải làm thủ tục chuyển đổi một trong số các thửa để đưa về đất cùng mục đích sử dụng, sau đó tiến hành hợp thửa. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất thỏa mãn một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013.
Do đó nếu muốn hợp thửa các thửa đất không cùng mục đích sử dụng thì cần phải chuyển mục đích sử dụng của những thửa đất về cùng một mục đích theo nhu cầu muốn hợp thửa.