Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là một trong các hợp đồng dân sự phổ biến hiện nay. Rất nhiều trường hợp mua các căn chung cư cao tầng để ở, một số khác thì đầu tư vào mua đất để kinh doanh bất động sản hoặc như cầu để sử dụng, sản xuất, kinh doanh. Dù phổ biến nhưng không phải ai cũng biết cách lập ra một hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đầy đủ và theo đúng quy định pháp luật. Đồng thời các nội dung trong hợp đồng cũng vô cùng quan trọng khi nó là cơ sở để các bên thực hiện việc giao kết và chỉ khi hợp đồng có hiệu lực thì việc chuyển nhượng mới hoàn toàn và quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở mới thuộc về bên mua. Vậy các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà đất như thế nào? Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất ra sao? Và để giúp bạn đọc có sự hình dung ra về loại hợp đồng này, mời bạn đọc cùng tham khảo bài viết “Mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất mới” của Luật Sư Huế chúng tôi. Mong rằng sẽ giúp ích phần nào cho bạn đọc.
Căn cư pháp lý
- Luật Đất đai 2013
- Bộ luật dân sự 2015
Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là gì?
Chuyển nhượng nhà đất (hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là một giao dịch dân sự có đối tượng là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất, trong đó bên chuyển nhượng là chủ sở hữu quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà là việc bên bán chuyển giao quyền của mình đối với nhà đất nói trên cho bên mua, gọi là bên nhận chuyển nhượng.Từ đó làm phát sinh quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà của bên nhận chuyển nhượng.
Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở) là văn bản phát sinh khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất, ghi nhận những thoả thuận về quyền và nghĩa vụ của hai bên khi thực hiện giao dịch này, bên chuyển nhượng chuyển giao quyền sở hữu cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền hoặc tài sản cho bên chuyển nhượng.
Điều kiện để chuyển nhượng nhà đất
Chuyển nhượng nhà đất sẽ bao gồm 2 trường hợp là chuyển nhượng nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó với mỗi trường hợp chuyển nhượng cần phải đáp ứng các điều kiện tương ứng sau:
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện của bên chuyển nhượng
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng
Bên nhận chuyển nhượng không rơi vào các trường hợp không được nhận chuyển nhượng theo quy định.
Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Điều kiện mua bán nhà ở
Điều kiện về nhà ở để được mua bán
– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai.
– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Điều kiện của người mua và người bán
Căn cứ Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, khi mua bán nhà ở thì các bên phải đủ điều kiện tham gia mua bán nhà ở, cụ thể:
– Điều kiện bên bán nhà ở
Bên bán nhà ở phải có điều kiện sau đây:
- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện mua bán nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.
– Điều kiện bên mua nhà ở
Bên mua nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Tư vấn hợp đồng chuyển nhượng nhà đất
Nội dung hợp đồng chuyển nhượng nhà đất
Nội dung của Hợp đồng mua bán nhà đất phải tuân theo Điều 122 Bộ luật dân sự 2015, các Điều 188, 189 Luật đất đai 2013.
Hình thức hợp đồng chuyển nhượng nhà đất
Căn cứ Khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự quy định như sau:
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Cũng như các hợp đồng khác về quyền sử dụng đất, Hợp đồng mua bán nhà đất cũng phải được lập thành văn bản theo hình thức mà pháp luật quy định.
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một hoặc các bên tham gia chuyển nhượng là tổ chức kinh doanh bất động sản.
Đây là điều kiện về hình thức của hợp đồng, chỉ khi hợp đồng chuyển nhượng có đủ điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức thì mới có hiệu lực.
Xem trước và tải xuống Mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất
Dưới đây mời bạn tham khảo mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mới hiện nay.
Lưu ý khi lập hợp đồng chuyển nhượng nhà đất
Khi lập hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cần được điền một cách chính xác và đầy đủ các thông tin để tránh gây nên các trường hợp hiểu lầm hoặc thậm chí là thiệt hại về quyền lợi khi giao kết hợp đồng. Do đó các bên tham gia cần chú ý khi điền các thông tin sau, cụ thể:
- Đối với chủ thể của hợp đồng:
Thông tin của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần phải được điền đầy đủ và chính xác trong hợp đồng.
Nếu nhà đất thuộc quyền sử dụng và quyền sở hữu của nhiều người thì phải điền đầy đủ thông tin của tất cả những người đó trừ trường hợp những người đó ủy quyền lại cho một người.
- Đối với thông tin về nhà đất:
Theo quy định của pháp luật, để có thể là đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thì đất và nhà phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng).
Tất cả những thông tin trong giấy chứng nhận như: Số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, mục đích sử dụng … đều phải được ghi nhận trong hợp đồng đầy đủ và chính xác.
Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận thêm những điều khoản khác như: Giá mua, phương thức thanh toán …
Những thỏa thuận này cần phải được các bên thỏa thuận và thống nhất ghi nhận trong hợp đồng để tránh tranh chấp về sau.
Thủ tục chuyển nhượng nhà đất hiện nay
Hồ sơ chuyển nhượng nhà đất
Khi chuyển nhượng nhà đất các bên cần chuẩn bị các loại hồ sơ sau:
– Hồ sơ yêu cầu công chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho văn phòng công chứng, gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
- Dự thảo hợp đồng (nếu có);
- Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
– Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất
Về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014 NĐ–CP quy định chi tiết luật đất đai có quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng như sau:
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Như vậy, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.
Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế
Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khuyến nghị:
Đội ngũ công ty Luật sư Huế luôn sẵn sàng lắng nghe, giải đáp, cung cấp dịch vụ liên quan đến dịch vụ hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7 giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất mới“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý như Hợp đồng cho thuê nhà đất cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm
- Dịch vụ tư vấn, soạn thảo Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất tại Huế
- Dịch vụ nhận cha mẹ con có yếu tố nước ngoài tại Huế trọn gói năm 2022
- Dịch vụ ly hôn khi vợ ở nước ngoài của Luật sư Huế
Câu hỏi thường gặp
Theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Như vậy nếu một bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Do đó trong trường hợp này không bắt buộc phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.
Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất được thực hiện như sau:
Bước 1 : Người yêu cầu công chứng tập hợp đủ các giấy tờ theo hướng dẫn rồi nộp tại Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ ( Bản photo và bản gốc để đối chiếu ) ; Hồ sơ photo có thể nộp trực tiếp, Gửi Fax, Email hoặc có thể yêu cầu nhận hồ sơ, tư vấn tại nhà ( có thù lao ).
Bước 2: Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra hồ sơ đã nhận và các điều kiện công chứng, nếu thấy đủ điều kiện thì sẽ nhận hồ sơ, nếu thiếu sẽ yêu cầu bổ sung hoặc từ chối tiếp nhận nếu không đủ điều kiện công chứng theo Luật định.
Bước 3: Ngay sau khi đã nhận đủ hồ sơ, bộ phận nghiệp vụ sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng giao dịch (Trong thời gian khoảng 30 – 45 phút ). Hợp đồng, giao dịch sau khi soạn thảo sẽ được chuyển sang Công chứng viên thẩm định nội dung, thẩm định kỹ thuật để rà soát lại, và chuyển cho các bên đọc lại.
Bước 4: Các bên sau khi đã đọc lại, nếu không có yêu cầu chỉnh sửa gì sẽ ký/điểm chỉ vào từng trang của hợp đồng (theo hướng dẫn ). Công chứng viên sẽ ký sau đó để chuyển sang bộ phận đóng dấu, lưu hồ sơ và trả hồ sơ.
Bước 5: Người yêu cầu công chứng hoặc một trong các bên nộp lệ phí, thù lao công chứng, nhận các bản hợp đồng, giao dịch đã được công chứng tại quầy thu ngân, trả hồ sơ.