Mua bán, chuyển nhượng đất vẫn luôn là một trong các thủ tục diễn ra rất phổ biến khi mà nhu cầu sử dụng đất của người dân ngày càng tăng. Tuy nhiên do giá cả đắt đỏ nên nhiều người lựa chọn mua một phần nhỏ diện tích đất tuy nhiên điều mà người mua không biết chính là việc tách thửa phần đất chuyển nhượng nằm trong diện tích đất ban đầu cần đảm bảo về diện tích tối thiểu. Chính vì vậy nhiều trường hợp cảm thấy lúng túng khi mà đã thực hiện việc chuyển nhượng đất nhưng lại không biết làm thế nào để xin cấp sổ đỏ cho phần đất mình đã mua. Vậy pháp luật quy định như thế nào về tách thửa và điều kiện để tách thửa? Không thể tách thửa thì có thể cấp sổ đỏ cho một phần đất đó không? Làm như thế nào khi gặp trường hợp này? Và để giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này, xin mời bạn đọc tham khảo bài viết “Mua đất không đủ điều kiện tách thửa thì có được cấp sổ đỏ?” của Luật sư Huế chúng tôi.
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai năm 2013,
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT
Tách thửa là gì?
Tách thửa là được hiểu nôm na là tách một diện tích đất ra hai hay nhiều phần và mỗi phần đó sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có thể được sang tên, chuyển nhượng cho người khác.
Tách thửa là quy trình phân chia quyền sử dụng đất từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác.
Theo quy định hiện hành, việc tách thửa hay phân chia đất đai là quy trình phân quyền sở hữu đất từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang cho một hoặc nhiều đối tượng khác nhau.
Điều kiện để tách thửa
Điều kiện chung
Điều kiện chung tách thửa đất, hợp thửa đất:
1. Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy tờ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở.
2. Thửa đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất.
3. Diện tích thửa đất tách thửa, hợp thửa thuộc trường hợp chưa có thông báo thu hồi đất hoặc chưa có quyết định thu hồi đất.
4. Việc tách thửa đất phải gắn với thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng một phần thửa đất; tách thửa để chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai.
5. Nhóm người nhận chuyển quyền sử dụng đất (đồng sử dụng) thì quyền sử dụng đất phải đảm bảo phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm theo diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất quy định tại Điều 4 Quyết định này, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất.
Điều kiện về hạn mức tách thửa đất
Để biết được rằng đất của người sử dụng có tách thửa được không thì ta cần xem xét về hạn mức đất theo quy định của pháp luật đất đai. Theo đó, chỉ được tách thửa nếu diện tích sau khi tách đảm bảo đủ diện tích tối thiểu.
Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diên tích tối thiểu được tách thửa như sau:
“ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.
Như vậy, khi tách thửa cần đáp ứng điều kiện về diện tích tôi thiểu, không quy định về điều kiện được tách thửa là đất phải thuộc quy hoạch. Để biết về thông tin về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất cụ thể, bạn có thể đến Ủy ban nhân dân cấp xã tại địa phương yêu cầu được cung cấp thông tin. Trong trường hợp cơ quan nhà nước từ chối việc tách thửa với lý do “đất nằm trong quy hoạch”, bạn có quyền làm đơn yêu cầu phía cơ quan nhà nước cung cấp thông tin để giải thích rõ vấn đề trên.
Theo khoản 2,3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 liên quan tới việc sử dụng đất khi có quy hoạch sử dụng đất, nếu diện tích đất nhà bạn đang nằm trong quy hoạch hàng năm thì quyền về sử dụng đất của bạn sẽ bị hạn chế. Nếu đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng hằng năm và cơ quan nhà nước vẫn không có thông báo hoặc quyết định thu hồi phần diện tích này thì bạn vẫn thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó bao gồm quyền được tách thửa và cấp sổ riêng.
Do đó với mỗi trường hợp nhất định cần căn cứ vào quy định của từng địa phương để biết xem việc tách thửa có thể hay không.
Mua đất không đủ điều kiện tách thửa thì có được cấp sổ đỏ?
Điều kiện cấp sổ đỏ
Theo quy định tại của Luật đất đai 2013, điều điện để được cấp sổ chia làm 02 trường hợp.
-Có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013
Nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.
Cụ thể:
(1) Giấy tờ về quyền sử dụng đất đứng tên mình
Nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;
- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở; Giấy phép cho xây cất nhà ở… được quy định tại Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT.
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980; Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp… (được quy định chi tiết tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ).
(2) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác
Theo quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất tại mục (1) nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, thì sẽ được cấp giấy chứng nhận nếu có đủ các điều kiện sau:
- Có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất (như hợp đồng, văn tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất .
- Đất không có tranh chấp.
Lưu ý: Đối với trường hợp này thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
(3) Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận nếu được sử dụng đất theo:
- Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,
- Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,
- Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành,
- Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Lưu ý: Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
(4) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp
Lưu ý: Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện.
-Trường hợp không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013:
Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận, cụ thể:
(1) Không phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 04 điều kiện sau.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương;
- Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;
- Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
(2) Có thể phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận và có thể nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:
- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.
- Đất đang sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai.
- Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch tại địa phương.
Đất không đủ điều kiện tách thửa có được cấp sổ đỏ?
Trường hợp mua phải đất không đủ điều kiện tách thửa nghĩa là nhận chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất của người khác trong đó diện tích đất nhận chuyển nhượng không đủ điều kiện về diện tích tối thiểu theo quy định về hạn mức. Theo đó phần đất đó sẽ không thể thực hiện việc tách thửa và vẫn nằm trong phần quyền sử dụng đất ban đầu, do không đủ điều kiện về diện tích nên sẽ không được tách ra làm phần riêng để có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
Do đó đất không đủ điều kiện tách thửa thì phần diện tích đó cũng sẽ không thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng mà vẫn nằm trong quyền sử dụng đất tổng thể. Tuy nhiên trường hợp này người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có thể trở thành đồng sở hữu với chủ sở hữu của mảnh đất được chuyển nhượng và sẽ có tên trong sổ đỏ qua thủ tục đăng ký biến động đất đai để thêm tên người sử dụng đất.
Khi mua đất không đủ điều kiện tách thửa thì làm sao để được cấp sổ đỏ?
Tuy nhiên, trong trường hợp phần đất mà bạn mua không đủ điều kiện tách thửa theo quy định về hạn mức tách thửa của UBND tỉnh nơi có đất, thì bạn có thể thực hiện một trong những hình thức như sau:
Có thể hợp thửa với một thửa đất khác
Bạn có thể mua thêm thửa đất liền kề thửa đất không đủ diện tích tách thửa, sau đó thực hiện hợp thửa 2 phần đất này lại để đảm bảo diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức tách thửa theo quy định tại Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
Có thể lựa chọn hình thức đứng tên đồng sở hữu
Căn cứ theo quy định tại Điều 98 Luật đất đai 2013 một thửa đất có thể có nhiều người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, trong trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, thì phải ghi đầy đủ tên của những người này trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Những người này có đầy đủ quyền lợi của một người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất…
Nghĩa là trường hợp này bạn cũng làm thủ tục hợp thửa nhưng hợp với thửa đất liền kề của những chủ sử dụng đất khác và cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khuyến nghị
Luật sư Huế tự hào là hệ thống công ty Luật sư Huế cung cấp các dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Với vấn đề trên, công ty chúng tôi cung cấp các dịch vụ pháp lý đảm bảo hiệu quả với chi phí hợp lý nhằm hỗ trợ tối đa mọi nhu cầu pháp lý của quý khách hàng, tránh các rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Mua đất không đủ điều kiện tách thửa thì có được cấp sổ đỏ?” của Luật Sư Huế. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý như dịch vụ Tranh chấp thừa kế đất cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm
- Dịch vụ tư vấn, soạn thảo Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất tại Huế
- Dịch vụ nhận cha mẹ con có yếu tố nước ngoài tại Huế trọn gói năm 2023
- Dịch vụ ly hôn khi vợ ở nước ngoài của Luật sư Huế
Câu hỏi thường gặp
Để được tách thửa đất ở tại Huế thì phải đáp ứng điều kiện về diện tích, kích thước các cạnh thửa theo Điều 6 Quyết định 49/2021/QĐ-UBND.
Theo đó, kích thước các cạnh thửa và diện tích của từng thửa đất còn lại sau khi tách và thửa đất mới hình thành phải đảm bảo điều kiện như sau:
– Đối với đất ở: việc tách thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại phải đảm bảo điều kiện cụ thể như sau:
+ Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa
Các phường của thành phố Huế: 60 m2 (riêng các phường sáp nhập vào thành phố Huế theo Nghị quyết 1264/NQ-UBTVQH14 ngày 27/4/2021: 80 m2, các xã sáp nhập vào thành phố Huế theo Nghị quyết 1264/NQ-UBTVQH14 ngày 27/4/2021: 100 m2 );
Các thị trấn thuộc huyện, các phường thuộc thị xã và các xã đồng bằng: 100m2 (riêng các xã Phú Thuận, Phú Hải của huyện Phú Vang; thị trấn Sịa của huyện Quảng Điền: 80 m2);
Các xã trung du, miền núi: 150 m2 .
b) Kích thước cạnh của thửa đất:
Kích thước cạnh mặt tiền: lớn hơn hoặc bằng 04 m theo hướng song song với đường giao thông;
Kích thước chiều sâu thửa đất: lớn hơn hoặc bằng 05 m.
Thửa đất được tách và thửa đất mới sau khi tách không thuộc trường hợp không được phép tách thửa theo quy định tại Điều 4 Quyết định 49/2021/QĐ-UBND tỉnh Thừa Thiên Huế.
Theo đó các trường hợp không được phép tách thửa gồm:
Thửa đất nằm trong khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc đã có quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
Đất khuôn viên các nhà vườn Huế đặc trưng hoặc biệt thự kiến trúc Pháp có giá trị thuộc danh mục quản lý và bảo vệ được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đất thuộc vùng I (một) khu vực khoanh vùng bảo vệ di tích đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt; khu vực có quy hoạch tỷ lệ 1/5000, 1/2000, 1/1000, 1/500 được phê duyệt không thuộc quy hoạch đất ở. Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu thì áp dụng quy hoạch chung.
Thửa đất đã được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt quy hoạch phân lô xen cư, phân lô có hoặc không có đầu tư hạ tầng để giao đất ở cho hộ gia đình và cá nhân, đấu giá quyền sử dụng đất. Trường hợp quy hoạch này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh, thì việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh và theo Quy định này.
Các khu đất ở, cơ sở nhà đất nhà nước bán đấu giá để sử dụng vào mục đích ở.
Tạm dừng tách thửa đối với thửa đất đang có khiếu nại, tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết theo quy định; khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc tách thửa đất của chủ sử dụng đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án.
Nếu thửa đất đề nghị tách thửa là một trong những thửa đất thuộc trường hợp nêu trên thì không được phép