Tách thửa đất là một thủ tục được thực hiện theo nhu cầu của người sử dụng đất. Việc tách thửa thường được thực hiện trong trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển nhượng một phần đất của mình hoặc khi chia quyền sử dụng đất ra cho một số người sử dụng đất cùng sử dụng và xác lập quyền sở hữu với từng phần quyền sử dụng đất đó. Tuy nhiên không phải ai cũng biết tách thửa đất là thủ tục được thực hiện như thế nào? Để được tách thửa thì cần đáp ứng những điều kiện gì? Để được tách thửa thì cần thực hiện những công việc nào? Để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này, xin mời bạn đọc tham khảo bài viết “Quy định tách thửa mới theo pháp luật hiện nay” của Luật sư Huế chúng tôi.
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai năm 2013,
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT
Tách thửa là gì?
Tách thửa là quy trình phân chia quyền sử dụng đất từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác.
Theo quy định hiện hành, việc tách thửa hay phân chia đất đai là quy trình phân quyền sở hữu đất từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang cho một hoặc nhiều đối tượng khác nhau.
Quy định điều kiện tách thửa mới theo pháp luật hiện hành
Điều kiện chung
Điều kiện chung tách thửa đất, hợp thửa đất:
1. Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy tờ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở.
2. Thửa đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất.
3. Diện tích thửa đất tách thửa, hợp thửa thuộc trường hợp chưa có thông báo thu hồi đất hoặc chưa có quyết định thu hồi đất.
4. Việc tách thửa đất phải gắn với thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng một phần thửa đất; tách thửa để chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai.
5. Nhóm người nhận chuyển quyền sử dụng đất (đồng sử dụng) thì quyền sử dụng đất phải đảm bảo phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm theo diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất quy định tại Điều 4 Quyết định này, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất.
Điều kiện về hạn mức tách thửa đất
Để biết được rằng đất của người sử dụng có tách thửa được không thì ta cần xem xét về hạn mức đất theo quy định của pháp luật đất đai. Theo đó, chỉ được tách thửa nếu diện tích sau khi tách đảm bảo đủ diện tích tối thiểu.
Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diên tích tối thiểu được tách thửa như sau:
“ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.
Như vậy, khi tách thửa cần đáp ứng điều kiện về diện tích tôi thiểu, không quy định về điều kiện được tách thửa là đất phải thuộc quy hoạch. Để biết về thông tin về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất cụ thể, bạn có thể đến Ủy ban nhân dân cấp xã tại địa phương yêu cầu được cung cấp thông tin. Trong trường hợp cơ quan nhà nước từ chối việc tách thửa với lý do “đất nằm trong quy hoạch”, bạn có quyền làm đơn yêu cầu phía cơ quan nhà nước cung cấp thông tin để giải thích rõ vấn đề trên.
Theo khoản 2,3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 liên quan tới việc sử dụng đất khi có quy hoạch sử dụng đất, nếu diện tích đất nhà bạn đang nằm trong quy hoạch hàng năm thì quyền về sử dụng đất của bạn sẽ bị hạn chế. Nếu đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng hằng năm và cơ quan nhà nước vẫn không có thông báo hoặc quyết định thu hồi phần diện tích này thì bạn vẫn thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó bao gồm quyền được tách thửa và cấp sổ riêng.
Do đó với mỗi trường hợp nhất định cần căn cứ vào quy định của từng địa phương để biết xem việc tách thửa có thể hay không.
Thủ tục tách thửa đất
Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi chuyển nhượng cho người khác.
Hồ sơ tách thửa
Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ đề nghị tách thửa đất như sau:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu 11/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Trình tự thực hiện thủ tục tách thửa
Bước 1. Nộp hồ sơ
Địa điểm nộp hồ sơ tách thửa:
- Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
- Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 3. Xử lý yêu cầu tách thửa
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện:
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thời gian giải quyết
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày.
Thời gian này không bao gồm thời gian trưng cầu giám định, thời gian đóng thuế, phí của người sở hữu đất và thời gian cân nhắc xử lý với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật.
Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, chưa đầy đủ thì trong thời gian không quá 03 ngày, cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người dân bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo quy định.
Đối với các xã hải đảo, miền núi, vùng có điều kiện kinh tế khó khăn, vùng sâu vùng xa, thời gian tách thửa được tăng thêm 15 ngày. Lưu ý, chỉ khi có hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì thời gian tách thửa mới bắt đầu được tính.
Khuyến nghị
Khi đối diện các vướng mắc có nguy cơ thiệt hại về tài sản, tinh thần hiện hữu trước mắt, quý khách hàng hãy liên hệ ngay với Luật sư X để chúng tôi kịp thời đưa ra các biện pháp phù hợp, giúp quý khách giải quyết vấn đề thuận lợi.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Quy định tách thửa mới theo pháp luật hiện nay” của Luật Sư Huế chúng tôi. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý như dịch vụ hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm
- Dịch vụ tư vấn, soạn thảo Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất tại Huế
- Dịch vụ nhận cha mẹ con có yếu tố nước ngoài tại Huế trọn gói năm 2023
- Dịch vụ ly hôn khi vợ ở nước ngoài của Luật sư Huế
Câu hỏi thường gặp
Nếu chỉ đơn thuần thực hiện việc tách thửa, người dân sẽ phải trả hai loại tiền là: phí đo đạc, phí cấp sổ đỏ (trong trường hợp cần thiết).
-Phí đo đạc: trả cho bên thứ ba được thuê để thực hiện nhiệm vụ đo đất. Bởi không phải là cơ quan thuộc nhà nước nên không có quy định cụ thể mà tùy đơn vị cung cấp dịch vụ.
-Phí cấp sổ đỏ cụ thể theo quy định của Ủy ban Nhân dân từng địa phương.
-Trong trường hợp hoạt động này có gắn với cho tặng hoặc chuyển nhượng, có thể thêm:
+Lệ phí trước bạ được tính bằng tích của phần trăm mức thu lệ phí trước bạ và giá được tính theo lệ phí trước bạ.
+Phí thẩm định hồ sơ.
+Thuế thu nhập cá nhân, được quy định cụ thể tại Thông tư 113/20011/TT-BTC của Bộ Tài chính:
Với trường hợp có đủ các loại hóa đơn, chứng từ, mức thuế là 25%.
Khi hóa đơn mua bán không có nhưng có giấy tờ khác hợp lệ đảm bảo thông tin giá mua, chi phí khác thì mức thuế bằng 2% của giá chuyển nhượng, tách thửa.
Trường hợp không rõ giá hoặc giá thấp hơn mức trung bình thì tính theo bảng giá đất, lệ phí được đề ra trong quy định của tỉnh.
Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT):
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.
Đáp ứng điều kiện diện tích tối thiểu được phép tách thửa và bảo đảm phù hợp với chế độ sử dụng. Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương (theo khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).